Los arrendamientos urbano Real Decreto 4104/1964

DANIEL LOSCERTALES FUERTES Abogado. Cdo. 24.749 ICAM

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS REAL DECRETO 4104/1964 (LAU 29/94, D.T. Segunda)

Es posible que muchos compañeros piensen que no tiene sentido hablar ahora de los arrendamientos urbanos hechos en base a la normativa del Decreto 4104/1964, pues está fuera de lugar. Pero no es así, quedan muchos miles, seguramente decenas o cientos de miles de estos arrendamientos todavía vigentes y pagando, como luego se dirá, una renta realmente ridícula. Seguramente esta falta de información se debe a que la Autoridad no quiere que se conozca esta situación realmente incomprensible y lastimosa para los arrendadores, bueno, o los herederos de los mismos. Me explico. nuación se indicará, que en muchísimos casos seguirá bastante años, manteniendo una situación que realmente es contraria al derecho en todos los sentidos, salvo excepciones, pues se parte de la base de que los arrendadores (o sus sucesores) eran y son personas de gran nivel económico y los arrendatarios pero en la mayoría es lo contrario, pero en todo caso siempre correspondería a la Administración facilitar ayudas para la vivienda y no el particular, conforme el art. 47 de la Constitución. Hay que señalar igualmente que se trata de un derecho personal del arrendatario que firmó el contrato, como quedó claro en las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 22 de octubre 2013 y 18 de octubre 2017.

Hasta el RDLEY 2/85, muchos miles de personas firmaron un arrendamiento en base al citado Decreto de 1964, y la mayor parte siguen viviendo o se subrogaron las personas y en los términos y lazos que a continuación e harán constar.

Las personas que se han podido subrogar o tienen derechos a hacerlo son las siguientes, por este orden: Subrogación del cónyuge.

Como ejemplo se puede decir en general que si una persona de 28 años alquiló una piso en 1980, ahora tiene 74 y está pagado una absolutamente ridícula renta pues la D.T. Segunda de la LAU 29/94 no hace más que aplicar los IPC de los años anteriores.

Dicho lo anterior, hay que añadir que la primera persona que tiene derecho a la subrogación es la esposa del arrendatario fallecido y con el derecho de seguir en la vivienda hasta su propia defunción. Hay que añadir que puede ser la esposa o marido actual, por divorcio anterior, que normalmente es más joven que la anterior, sobre todo en el primer supuesto.

Y como se dirá posteriormente el arrendamiento solo queda sin vigor a la muerte del arrendatario, salvo que viva su esposa o pareja de hecho, con independencia de su orientación ´ sexual, como dice la D.T: Segunda de dicha LAU 29/94, por lo que (en general) todavía faltan bastantes años para la propiedad pueda alquilar de nuevo, aunque es dudoso que con la experiencia que ha tenido lo haga nuevamente.

Otras personas con los mismos derechos que el cónyuge, caso de que el mismo no exista. La norma no hace otra cosa que admitir la situación reconocida y avalada por la jurisprudencial,, consecuencia de la realidad material existente. Tuvieron en su momento y siguen teniendo derecho a la subrogación ac-tualmente las siguientes personas:

Lo que a continuación se expone con más detalles (que ya he hecho constar en anteriores ocasiones) pues considero que estamos en un momento para recordar que siguen existiendo muchos alquileres que, sin duda, producen una situación a la propiedad carente de sentido en todos los aspectos y, además, que en muchísimos casos

(actualmente habrá decenas de miles de alquileres en base al Decreto que figura en el Título), pues como antes se ha indicado la D.T. Segunda de la LAU 29/94, establece el sistema, las condiciones y límites, como a conti-

1º Las parejas de hecho heterosexuales, con conviven-cia mínima de dos años, salvo que haya descendenciaen común, en cuyo caso bastará la mera «convivencia». Por mi parte, considero que la «adopción», la inseminación artificial u otros sistemas similares tendrán la misma consideración, aunque no se ha podido encontrar jurisprudencia que respalde esta opinión. 61

2º Las parejas homosexuales. El precepto equipara esta realidad social como si del cónyuge o de uniones more uxorio se tratara. Con independencia de la postura moral de cada uno, nada que objetar, aunque esto haya supuesto una carga nueva para el arrendador. Ahora bien, en todo caso, lo cierto es que se ha añadido un derecho complementario en beneficio de tercero y con claro perjuicio del arrendador en los casos concretos en que esta circunstancia se produzca, pues lleva consigo un retraso considerable en recuperar la propiedad. Reitero lo dicho en cuanto a la convivencia y descendencia en el apartado anterior de parejas heterosexuales.. 3º Los hijos con minusvalía superior al 65% hasta su fallecimiento, pero en otro caso hasta que cumplan los 25 años. Serán pocos, pero siguen existiendo. 4º Los padres, pero obviamente no hay ejemplos de que ahora se puedan subrogar los ascendientes, pues, salo excepciones, la edad sería muy superior a la normal esperanza de vida. ya hubiesen cumplido 65 años o fuesen perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente absoluta o de gran invalidez. Al respecto hay que señalar la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014, que declara: «es suficiente que la declaración de minusvalía se produzca dentro del plazo de dos años desde la subrogación del hijo a efectos de mantener el arrendamiento hasta el propio fallecimiento», lo que cambió totalmente la doctrina existente, pues la opinión general era que la situación que existía cuando la subrogación tuvo lugar era la que marcaba de manera definitiva la duración del arrendamiento. La renta.

Para terminar hay que añadir que la renta en cualquier caso, era y es en la actualidad absolutamente ridícula, a pesar de que las viviendas normalmente se encuentran en zonas céntricas de las ciudades, pues la misma D:T: Segunda de la LAU 29/94 no hace otra cosa que aplicar los IPC, pero partiendo de lo que se pagaba cuando se firmó el contrato, la media serían unas entre 500 o 1000 pesetas (de 3 a 6 euros) y por mucho que haya subido el Indice aplicable legalmente el resultado el totalmente vergonzante, bien para el arrendatario al que hay que respetar, pero mal, muy mal, para el arrendador, sin ayudas oficiales y que puede estar en peor situación que el primero.

Requisitos de convivencia

Depende de quién sea el subrogado:

Para el cónyuge no separado no se exige con- vivencia concreta, pero sí para las parejas de hecho, conforme se ha indicado antes y a tenor de lo dispuesto en el apdo. 7 de la citada Disposición Transitoria Segunda. La prueba de vivir unidos puede ser variada, pero desde luego creo que el certificado del padrón municipal será suficiente en términos generales.,

CONSIDERACIONES PERSONALES PARA ACTUALIDAD Y FUTURO:

Duración de los contratos

Igualmente, es diferente según la persona: • Para el actual arrendatario, aunque lo hubiera sido por subrogación, hasta su muerte.

• Para el cónyuge y los ascendientes subrogados, hasta su propio fallecimiento- to.

• Para los hijos, hasta que cumplan 25 años, o, si han superado esta edad, solo dos años, salvo que tengan minusvalía igual o superior al 65 %, pues, en este caso, también podrán disfrutar de la vivienda hasta su muerte Lo mismo habrá ocurrido si la subrogación hubiera tenido lugar en los primeros 10 años de vigencia de la LAU, hasta el 31 de diciembre de 2004, y si, en ese momento,

La situación es dramática para muchos arrendadores, que tienen la vivienda como complemento de ingresos, Pero ahora las cosas han cambiado totalmente, pues encontrar un piso en alquiler a precio asequible es imposible. Personalmente no veo otra solución que, para cumplir con el derecho a vivienda del art. 47 de la Constitución, sea el Estado el que construya casas y facilite el arrendamiento a precio reducido, siempre que el solicitante acredite sus ingresos que no dan para acudir al mercado libre Ya ocurrió en tiempos pasados con buen resultado.

NAHUM ÁLVAREZ BORJA Director de la Prisión Provincial “El Acebuche”

EL PAULATINO ENGULLIMIENTO DEL DERECHO PENITENCIARIO POR EL DERECHO PENAL. (2ª Parte)

El retroceso

Esa línea progresista que venía marcando la legislación española se va viendo mermada, de una forma suave en una primera etapa, pero después claramente retrocediendo, tanto el Poder legislador como el Judicial van reaccionado a los avances que se vislumbraban al inicio. Esto lo vamos apreciando en sentencias del Tribunal Constitucional, de órganos judiciales y con la aprobación de leyes de modificación del Código Penal, alguna de las cuales haremos referencia. Apenas iniciada cierta autonomía del derecho penitenciario con la aprobación de la LOGP se empieza a entrever el retroceso. ¿Sé había avanzado demasiado y había que reajustar? En esta andadura no ayudó nada la situación específica de nuestro país inmerso en la lucha antiterrorista contra ETA. Se aprobaron leyes especiales y específicas para combatir el terrorismo, modificándose normas penales, procedimentales e incluso orgánicas. De esta pugna no se libró la legislación penitenciara, que también se utilizó como una herramienta más en dicha batalla. En mucho tiempo se identificó la “política penitenciaria” como parte de la política antiterrorista contra ETA, olvidándose de que la política penitenciaria afectaba a una gran mayoría de recluso que nada tenían que ver con el terrorismo. Se modifico el Articulo 56 LOGP con un farragoso texto con la intencionalidad de que los etarras si querían cursar estudios superiores lo hicieran a través de la UNED1 y se creó el Juzgado Central de Vigilancia Penitenciaria2. Las nuevas realidades requieren que los códigos penales vayan adaptándose a la misma, penalizando determinadas conductas y descriminalizando otras, aumentando o disminuyendo las penas. Surgen nuevos bienes jurídicos que proteger, seguridad vial, medio ambiente, animales, seguridad informática o surge una nueva política criminal de protección a la mujer frente a delitos machistas o a las minorías frente a delitos de odio, todo ello conlleva ineludiblemente a modificaciones del código penal en su parte especial. Otro tema son los cambios importantes que se han plasmado en la parte general de este Código, estas son de mayor calado y bajo mi punto de vista van paulatinamente engullendo al derecho penitenciario y sus principios. Este retroceso lo podemos ir viendo también en el ámbito jurisprudencial del Poder Judicial y del Tribunal Constitucional. Ya en 1989 el Tribunal Constitucional3 considera que el penado no tiene un derecho subjetivo a un trabajo remunerado, sino que la aplicación “es un derecho de aplicación progresiva, cuya efectividad se encuentra condicionada a los medios de que disponga la Administración en cada momento, no pudiendo pretenderse, conforme a su naturaleza, su total exigencia de forma inmediata”. Entendemos que, si es un derecho de aplicación progresiva más de treinta y cinco años después de esa sentencia ya se debería haber materializado, pero en materia de empleabilidad de la población reclusa se ha avanzado muy poco. En múltiples ocasiones el Tribunal Constitucional ha entrado en la valoración del artículo 25.2 de la Constitución. Hay un primer auto del Tribunal Constitucional denegando un recurso de amparo (Auto 486/1985 de 10 de julio) donde establece que la reinserción social es una orientación al legislador no un derecho subjetivo. La sentencia STC 160/2012 de 20 septiembre es más elocuente:

“La reinserción social es una de esas finalidades, a la que, según mandato constitucional (art. 25.2 CE), deben estar orientadas las penas y medidas privativas de libertad, pero no es el único cometido con que las penas operan en aras a satisfacer el fin de protección de bienes jurídicos, ni debe ser esa, como hemos venido reiterando, la interpretación que haya de hacerse del precepto constitucional... la finalidad de prevención general, tanto en su vertiente de disuasión de potenciales delincuentes mediante la amenaza de pena, como de reafirmación de la confianza de los ciudadanos en el respeto de las normas penales, constituye igualmente un mecanismo irrenunciable para el cometido de protección de bienes jurídicos.” Lo cierto es que en ningún texto legal o norma positiva se establece cuáles son las finalidades de la pena, salvo la ya mencionada reinserción social recogía en eltexto constitucional. En una sentencia anterior (STC 19/1988, de 16 de febrero, se señalaba “el enunciado inicial de este art. 25.2 tiene como destinatarios primeros al legislador penitenciario y a la administración por él creada, según se desprende de una interpretación lógica y sistemática de la regla”. 63