El valor de referencia y sus incongruencias cuatro años de aplicación controvertida

FRANCISCO SOCORRO DEL CASTILLO Cdo.5.143 ICAGRANADA Responsable del Sector Jurídico en Tinsa by Accumin

EL VALOR DE REFERENCIA Y SUS INCONGRUENCIAS

CUATRO AÑOS DE APLICACIÓN CONTROVERTIDA

Antes de la entrada en vigor del nuevo valor de referencia recogido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, las distintas Comunidades Autónomas llegaban al concepto de “valor real” de un inmueble a través de distintos procesos o fórmulas, lo que daba lugar a que ese “valor real” llegase a diferir notablemente entre unas y otras.

Dada la trascendencia impositiva de ese “valor real” (que determina la base imponible de impuestos como los de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones, Patrimonio, etc…), a principios de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia con la intención de sustituir el problemático concepto de “valor real” simplemente por el de “valor”, entendiendo este último como “valor de mercado”. El valor de referencia se determina por la Dirección General del Catastro con la intención de reflejar el “valor de mercado” de los inmuebles, revisándose, además, anualmente conforme a la información que suministran Notarios y Registradores a partir de todas las transacciones inmobiliarias que conocen y modelos estadísticos de valoración colectiva. En puridad, se pretende que el valor de los inmuebles se acerque más a la realidad del mercado. La construcción de los módulos de valor y la definición de las zonas homogéneas son la base de la valoración catastral y de referencia para determinar el valor de los inmuebles urbanos. Estos instrumentos permiten estandarizar valores en áreas con características similares. En resumen, los módulos de valor se construyen analizando productos tipo por estadística de mercado, mientras que las zonas homogéneas ponderan la localización (suelo) para aplicar dichos módulos de manera uniforme en el territorio. Como con la normativa anterior, nuevamente la Administración “barre para casa” desde el mismo momento en que marca, como mínimo, el valor de referencia y, como máximo, el valor declarado por el contribuyente si este es mayor que el de referencia. De esta forma, el contribuyente se ve siempre obligado a demostrar a la Administración que el valor que declara (cuando es menor al de referencia) es el valor de mercado. En consecuencia, el valor de referencia queda, valga la redundancia, como una simple referencia de la posición que tomará la administración ante determinadas liquidaciones impositivas. Así las cosas, el valor de referencia continúa siendo un elemento discutido por el contribuyente cuando el valor de mercado de los inmuebles es inferior a aquel, viéndose entonces en la tesitura de tener que acreditarlo ante la Administración. 71

El legislador presume que el valor de referencia es correcto, pero no siempre refleja la realidad. De hecho, en los últimos meses, los Tribunales Superiores de Justicia y el propio Tribunal Supremo han dictado resoluciones que cuestionan la aplicación automática de este valor, subrayando la ausencia de una comprobación individualizada de las circunstancias reales del inmueble.

A primeros de julio de 2025, el Tribunal Constitucional admitió a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Y es que el TSJ de Andalucía planteaba si la aplicación automática del valor de referencia vulneraba el principio de capacidad económica, dado que el administrado se veía obligado a tributar por un valor que podía no ser real. El Auto del TSJ de Andalucía expresaba:

“El empleo de un método de cálculo masivo, que se basa en una metodología críptica, inasequible para el contribuyente medio, cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley, que descansa en una muestra escasamente representativa de transacciones … que en su universalidad ignora sistemáticamente elementales rasgos singulares de los inmuebles de vital trascendencia para la determinación del valor mercado de los mismos (superficie útil, calidad de los materiales, grado real de conservación, dependencias anejas, instalaciones accesorias…), sólo puede ofrecer resultados objetivamente alejados de la realidad del valor del bien inmueble dando lugar a situaciones absurdas en las que en una misma área homogénea de valoración coincida el valor de referencia de dos inmuebles cuyas características y estados sean manifiestamente dispares”. La Sala de lo Contencioso-Administrativo consideraba que la normativa reguladora del “valor de referencia” podía vulnerar el principio de capacidad económica del art. 31.1 de la Constitución, al fijarse la base imponible de los bienes inmuebles de forma objetiva y general mediante la utilización del “valor de referencia”, lo que generaba el riesgo de sometimiento a tributación de situaciones inexpresivas de capacidad económica.

Aunque la cuestión de constitucionalidad se planteaba so-bre la base de la aplicación del valor de referencia al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no cabía duda de que la decisión que adoptase el Tribunal Constitucionalacabaría trascendiendo y afectando igualmente a la aplica-ción del valor de referencia a otros impuestos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La reciente sentencia del Tribunal Constitucional número 13/2026, de 12 de febrero, que avala el uso del valor de referencia catastral como base imponible para impues-

2. Demostrar discrepancias sustanciales derivadas de su estado o singularidad.

3. Sustentar impugnaciones frente a liquidaciones excesivas. 4. Lograr reducciones significativas en la cuota o incluso la anulación completa.

En definitiva, el aval del Tribunal Constitucional no convierte al valor de referencia en infalible. Al contrario, refuerza la necesidad de analizar cada caso con detalle y apoyarse en valoraciones periciales que reflejen el valor real del inmueble para una buena defensa del contribuyente. Y es que, de otra parte, también crecen las dudas sobre la validez de algunas valoraciones periciales de la Administración en procedimientos de comprobación de valores, especialmente cuando no se justifica correctamente el importe.

Las últimas Sentencias del Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 813/2025 de 24 de junio de 2025 en Recurso de Casación 6908/2023, y STS 1147/2025 de 17 de septiembre de 2025 en Recurso de Casación 259/2024) refuerzan la importancia de la inspección ocular completa, tanto exterior como interior, para cualquier valoración pericial. Solo así se pueden verificar aspectos esenciales como la superficie útil, las calidades, el estado de conservación o los elementos singulares que el cálculo masivo del valor de referencia no contempla. En este sentido:

“Una buena praxis en la valoración pericial de un inmueble exige la visita individualizada de su interior… La identificación física del inmueble mediante inspección ocular por un técnico competente debe incluir el examen exterior e interior, salvo causa justificada para no hacerlo”. “… el perito no rechaza que sea necesaria la visita o inspección ocular del interior del inmueble, sin embargo, pese a ello, se limita a tomar fotos del exterior y procede a su valoración, presumiendo un estado de conservación interior acorde con su aspecto exterior… Esta forma de proceder no es razonable, pues como hemos dicho la comodidad de la Administración a la hora de gestionar de modo masivo los tributos, no puede justificar la omisión de la buena praxis pericial con disminución en las garantías del obligado tributario”. “La realización de visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad”. Así pues, nos seguimos encontrando ante un escenario en el que, como era de esperar, la “presunción de certeza” sigue estando de cara a la Administración. Pese a ello, lostribunales cuestionan cada vez más esa “presunción de veracidad” del valor de referencia e, incluso, dejan en entredicho la “laxa actuación” de los técnicos de la adminis-tración en sus intentos de reafirmar el valor de referenciaen las comprobaciones de valor. En definitiva, las nuevas exigencias jurisprudenciales allanan el camino al contribuyente para el que, ahora más que nunca, contar con una valoración pericial independiente y técnicamente bien fundamentada es clave para defender sus intereses. tos como el de Transmisiones Patrimoniales o el de Sucesiones y Donaciones confirma algo que ya veíamos en la práctica diaria: Hacienda seguirá aplicando este sistema por considerarlo “razonable”, “objetivo” y alineado con la realidad económica. Realmente, este razonamiento era esperable por el impacto en las administraciones que podía suponer un giro radical en los impuestos a los que afecta.

Así, para el Pleno del Tribunal Constitucional “la estimación del valor de los bienes inmuebles a través de su “valor de referencia” (fijado por la Dirección General del Catastro), como método indiciario de valoración, no solo somete a tributación una fuente de capacidad económica, sino que lo hace mediante una adecuada medición de la riqueza gravada, existiendo una razonable conexión entre el hecho y la base imponible del impuesto. Su adopción como método estimativo de valoración no puede considerarse arbitraria, al responder a una justificación objetiva y razonable (como es la simplificación administrativa, la reducción de la litigiosidad, la seguridad jurídica y la evitación del fraude fiscal) …”. Sin embargo, apostilla el propio Tribunal Constitucional algo que resulta especialmente relevante:

1. El valor de referencia no es un sistema cerrado. 2. El contribuyente puede combatirlo con pruebas técnicas, sin limitación probatoria. Esto lo subraya expresamente el propio Tribunal Constitucional cuando expresa que el sistema “no solo guarda una estrecha relación con la realidad económica que pretende cuantificar sino que, en aquellos casos en los que pudiera haberse producido una desviación respecto del “valor de mercado”, se ha previsto legalmente la posibilidad de proceder a su corrección”, o cuando concluye que se trata de “… un sistema abierto a su contradicción que permite acreditar, sin límite probatorio de ninguna clase, un valor distinto, pudiendo así procederse a su corrección para una más exacta determinación de la base imponible del impuesto. Ni se trata, entonces, de unas estimaciones genéricas que desconozcan la necesaria singularización en atención a las características (extrínsecas e intrínsecas) de los bienes inmuebles objeto de valoración, ni tampoco de un sistema cerrado de valoración, inaccesible a los obligados tributarios y, por ello, impermeable a una valoración distinta”.

Y aquí es donde debemos poner el foco. La prueba pericial ya no es una opción, es la herramienta clave para defender al contribuyente. Y es que el valor de referencia, al basarse en datos estadísticos y modelos generalistas, ignora aspectos esenciales de un inmueble como su estado real, patologías, antigüedad efectiva, reformas necesarias, calidades, instalaciones, orientación, o incluso características singulares que marcan una diferencia sustancial en su valor. Este tipo de limitaciones ya habían sido señaladas por el TSJ de Andalucía al cuestionar que el cálculo se basara en un método masivo y poco transparente.

Por eso, cuando el valor de referencia se aleja del mercado real —y ocurre más a menudo de lo que parece— la prueba pericial se convierte en el instrumento más eficaz para: 1. Acreditar el valor real del inmueble.

FRANCISCO MANZANARES Estudiante de Máster de Acceso a la Abogacía. Agente de la Policía Local de El Ejido.

EL ‘PETAQUEO’: ENTRE LA PRUEBA Y LA INFERENCIA PENAL En los últimos años, especialmente en el litoral andaluz, el denominado “petaqueo” ha pasado de ser una práctica puntual a convertirse en una realidad cada vez más frecuente. Se trata, esencialmente, del suministro de combustible a embarcaciones utilizadas para el transporte de sustancias estupefacientes y personas, integrándose en muchos casos en estructuras organizadas que operan de forma coordinada.

Desde el punto de vista jurídico, esta conducta ha planteado tradicionalmente dificultades de encaje penal. No tanto por su irrelevancia, sino por la ausencia de un tipo penal específico que permitiera su tratamiento autónomo. En la práctica, estas conductas se han reconducido al delito contra la salud pública previsto en el art. 368 del Código Penal o a las formas de participación recogidas en los arts. 27 a 29 del mismo texto legal, con las consiguientes dificultades probatorias. La Ley Orgánica 1/2026, de 8 de abril, en materia de multirreincidencia, ha introducido una modificación relevante en este ámbito al incorporar un segundo apartado en el art. 568 del Código Penal, con la finalidad de dar respuesta a conductas vinculadas al manejo ilícito de combustibles líquidos.

Si bien esta reforma no configura un delito autónomo de “petaqueo”, sí amplía el alcance del tipo relativo a sustancias inflamables, permitiendo una respuesta penal más directa frente a estas conductas. Esta técnica legislativa, sin embargo, no está exenta de interrogantes. En particular, plantea cuestiones relativas a la delimitación de las conductas sancionables y a su posible solapamiento con los delitos contra la salud pública, lo que obliga a un análisis cuidadoso en cada caso concreto. En la práctica, el combustible deja de ser el problema en sí y pasa a ser el elemento a partir del cual se intenta demostrar el delito. En este contexto, el elemento central pasa a ser el grado de participación del sujeto.

No es equivalente una conducta aislada o desvinculada de una estructura organizada que aquella que se inserta de forma continuada en la operativa de abastecimiento de embarcaciones utilizadas para el narcotráfico. Esta distinción resulta determinante a efectos de calificación jurídica. El Tribunal Supremo ha señalado de forma reiterada que la responsabilidad penal en los delitos de tráfico de drogas no exige necesariamente una intervención directa sobre la sustancia, siendo suficiente la realización de actos que faciliten de forma relevante la actividad delictiva. En este sentido, la STS 587/2012, de 18 de julio, admite la relevancia penal de actuaciones periféricas cuando resultan funcionales para la ejecución del delito. No obstante, ello no permite identificar automáticamente cualquier conducta con una forma de cooperación necesaria. Resulta imprescindible diferenciar entre aquellas aportaciones que tienen un carácter esencial y aquellas otras de naturaleza accesoria, pues de ello dependen importantes consecuencias en términos de responsabilidad penal. Desde la perspectiva probatoria, el “petaqueo” presenta dificultades evidentes. La mera localización de combustible no resulta suficiente; es preciso acreditar su destino ilícito y su vinculación con una concreta operativa delictiva. El problema no es el combustible, sino lo que se infiere a partir de él. En la práctica, son frecuentes intervenciones en las que se localizan garrafas de combustible en zonas próximas al litoral o siendo transportadas en vehículos, sin una conexión directa e inmediata con una operación concreta. En estos supuestos, la clave radica en la capacidad de articular una inferencia probatoria sólida que permita vincular dichos elementos con la actividad de narcotráfico. En provincias como Almería, este tipo de situaciones se han vuelto relativamente habituales en determinados puntos del litoral. La extensión de la costa, la existencia de zonas poco transitadas y la proximidad a rutas marítimas utilizadas para el transporte ilícito favorecen este tipo de conductas. En este contexto, la labor probatoria adquiere una relevancia decisiva. Desde la perspectiva de la defensa, la ausencia de una conexión clara entre el combustible y la actividad delictiva principal permite cuestionar la solidez de la imputación, especialmente cuando esta se sustenta en indicios no suficientemente desarrollados. Por el contrario, desde la acusación, el “petaqueo” se configura como un elemento esencial dentro de la logística del narcotráfico, cuya persecución resulta necesaria para afectar a la capacidad operativa de las organizaciones implicadas. A mi juicio, el debate de fondo es claro: no estamos discutiendo solo cómo encajar estas conductas, sino hasta dónde queremos extender el Derecho penal. La reforma facilita una intervención más temprana, pero también exige extremar el rigor en la valoración de la prueba para evitar una expansión excesiva basada en inferencias débiles. En definitiva, el nuevo marco normativo aporta herramientasútiles, pero no elimina las dificultades propias de este tipo de conductas.

La reforma mejora la capacidad de respuesta, pero des-plaza el centro del problema hacia la prueba. En estosprocedimientos, el combustible no acredita el delito: lo sugiere. Y entre sugerir y probar es donde se decide el resultado del proceso. Porque, en última instancia, más que el combustible, lo que se juzga es la interpretación que hacemos de él. 73