La Prórroga forzosa de los arrendamientos y

LA PRORROGA FORZOSA DE LOS ARRENDAMIENTOS YEL <<DECRETO BOYER>>

(*) José Arturo PEREZ MORENO

No cabe duda de que una de las materias más vivas del Derecho es la correspondiente a los arrendamientos urbanos . ..Y es así no sólo por su casuismo y su incuestionable trascendencia en la vida cotidiana, sino también porque los Abogados. en su afán diario, ofrecen a los Jueces, cada dia. en el cúmulo de asuntos a que la materia da lugar. nuevas interpretaciones, incluso rebuscadas, que, luego, cuando aparecen en las Sentencias, son rápidamente asumidas por el común de la doctrina. y pasan a formar parte de este cambiante sector del ordenamiento jurídico.

Muchas son las cuestiones que podrían abordarse en este sentido: el famoso giro jurisprudencia! -hoy ya comúnme nte aceptado- e n el sentido de dar validez a las cláusulas de revisión donde sólo aparecía la referencia al aumento de renta, la controvertida cuestión de cuál sea el procedimiento adecuado para hacer ejercicio de la acción de resolución de un contrato sometido al llamado "Decreto Boyer" - cuestión ésta sobre la que posiblemente aparezca un artículo en el próximo número de la revista-, o, ya más cerca de lo concreto. unas recientísimas sentencias de la Audiencia Provincial de Granada sobre la consideración como obra de la división de un local en dos por un tabique de madera y sobre el retracto en relación con la permuta a la que se dio forma de compraventa, etc ... - Asuntos todos que demuestran que esta materia es quizás de las que más n ivel de "disección jurídica" tienen y han tenido en nuestro vivir jurídico de cada dia.

En esta linea. se acaba de dictar una Sentencia que. difundida en los medios de comunicación. ha traído a colación un asunto que parecía firmemente establecido en la práctica: la situación en que ha quedado el instituto de la prórroga forzosa. después de la promulgación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril. sobre Medidas de Política Económica. o, como dice la Sentencia a que me refiero, " coloquialmente denominado Decreto Boyer", y . en especiaL de su artículo 9.1. Se trata de la Sentencia de fecha 14 de Febrero de 1991. dictada por la Sección 1a de la Audiencia Provincial de Sevilla, cuyo Ponente ha sido el Iltmo. Sr. Magistrado D. Damián Alvarez Garcia.

En ella, la Sala estima el recurso de apelación i nterpuesto p or la parte demandada -arrendatario- y revoca la Sentencia dictada por el entonces Juzgado de Distrito Número 14. que había estimado la demanda y había declarado resuelto el contrato VERBAL de arrendamiento concertado en Marzo de 1987, con relación a una vivienda sevillana. Como base procesal fáctica, es preciso partir del hecho de que, según la parte arrendadora el con- . trato se concertó por un año, mientras que la parte arrendataria niega . ese hecho y mantiene que nada se . pactó en cuanto a la duración del contrato. Se ha declarado en la Sentencia que ese tema quedó sin . probar.

La parte arrendadora sostuvo la resolución del a rrendamiento por entender que, con independencia de que el contrato fuese verbal y que no constase el pacto de duración, el contrato debía resolverse al ser posterior al "Decreto Boyer" y no regir, por tanto, la prórroga forzosa, Obviamente, la parte demandada defendía todo lo contrario. Recordemos que el artículo 9.1 del " Decreto Boyer'', se titula "SUPRESION DE LA PRORROGA FORZOSA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS", y que en su texto establece que los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor "tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les s~a aplicable FORZOSAMENTE el régimen de prórroga... ". Expone luego la Sentencia que ese precepto ha sido objeto de dos interpretaciones dispares que, resumidamente expuestas, son: A).- La mantenida por FUENTES LOJO y acogida por el T.S. en su Sentencia de 12 de Mayo de 1989, y por las Audiencias Provinciales de Valencia y Santa Cruz de Tenerife: no existe prórroga legal salvo que así se pacte.

B).- La defendida por FERNANDEZ ARAMBURU y DIEZ PICAZO y recogida en Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid: subsiste la prórroga forzosa obligatoria salvo que sea convencionalmente excluida.

La Sala de Sevilla se inclina por la segunda de las tesis expuestas; creo que es necesario siempre pronunciarse y , modestamente, desde luego, he de decir que, desde mi punto de vista, la doctrina más adecuada es la primera; otra cosa indudable es que una de las características más hermosas del Derecho es su carácter de opinable: por ello, paso a continuación a exponer cuáles son los argumentos de la Sentencia comentándolos en mi opinión, sometida, por supuesto siempre a cualquier otra mejor fundada en Derecho.Tales argumentos de la Sentencia que se comenta son:

··PRIMERA.- Del adverbio "forzosamente'' que emplea el articulo 9.1 del Real Decreto-Ley 2/85. se infiere que la prórroga legal sigue siendo la regla general. la cual queda sin efecto cuando, de manera expresa. se estipule que la duración de la locación sea por tiempo determinado y exacto... Dicho art. 9.1 no s uprime - pese a su encabezamiento o enunciado- la prórroga legal. sino su carácter forzoso ... pues únicamente establece que no es aplicable forzosamente el r~gimen del art. 57 LAU .. .''.- A continuación aclara la Sentencia -centrándose en el justo lugar al que quiere llegar- , que la intención de fijación de un plazo por las partes no ha de ser por escrito. sino que puede deducirse de la prueba, e incluso que, siendo por escrito, no es preciso que sea técnicamente perfecta, sino que basta "la rigurosa fijación de un período temporal de duración del arrendamiento, delimitado en su día inicial y final, la alusión a la reconducción tácita del régimen del Código Civil, y la mención del Real Decreto-Ley 2/1985 (incluso por su denominación usual y coloquial), pueden constituir elementos suficientes para patentizar la voluntad negocia! de excluir el arrendamiento urbano (no anterior al 9 de Mayo de 1985) del régimen de prórroga de la LAU". urbanos ... ".- Es clara, pues , la voluntad legislativa de SUPRIMIR la prórroga forzosa.

Por último, la interpretación lógica, no puede. a mi juicio, conducir al resultado expuesto por la Audiencia sevillana.- En efecto, el artículo 9.1, en mi opinión, establece dos cosas:

1.- Que a esos contratos no les es aplicable FORZOSAMENTE el régimen de prórroga forzosa de la LAU.

El segundo inciso del precepto no guarda relación semántica con el primero, de modo que, lo que se dice en cuanto a la prórroga forzosa es que se suprime para todos los contratos CELEBRADOS -no dice escritos- después de su entrada en vigor.

El adverbio FORZOSAMENTE no permite deducir que la prórroga

Contrariamente a esta interpreta- siga siendo la regla general. Antes ción entiendo que si el citado Real la prórroga era forzosa, y ahora se Decreto-Ley tituló el articulo como dice que a los contratos posteriores " Supresión de la prórroga forzosa a la norma no les es aplicable forzoen los arrendamientos urbanos". la samente la prórroga, luego se quievoluntad del legislador es patente, re decir, precisamente, que ello ha con lo que la interpretación siste- dejado de ser regla general, para mática se opone a lo mantenido en la pasar a ser de aplicación VOLUNSentencia comentada. TARIA: las partes pueden pactar que el contrato se rija por el artículo

57 LA U, pues no está prohibido, sino que el legislador ha dejado abierta tal posibilidad. y lo ha hecho pr ecisamente con el uso de ese adve'rbio. 2.- Que los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes.

Y aquí sí aparece el único problema que se plantea. a mi juicio en el pleito: qué duración tiene el conPero es que, además, la interpre- trato. dada la falta -o, al menos, tación auténtica también puede de- falta de prueba- de pacto expreso. ducirse de la Exposición de Motivos

Pues, sabido es. ello es un tema de la disposición: "La situación del resuelto desde antiguo en el articulo sector de la construcción ha aconse- 1.581 del Código civil: por el mismo jado... la SUPRESION de la pró- tiempo en que se haya pactado el rroga forzosa de los arrendamientos . pago periódico de la renta. 36

Es decir, se trata. justamente, de lo que defendía la parte actora en el pleito objeto de la Sentencia comentada: '' que el arrendamiento no puede tener una duración indefinida o ilimitada. y que se pactó una renta mensual, debe entenderse, en base al art. 1.581 del Código civil (aplicable al caso de autos merced al principio de supletoriedad prevenido en el art. 4.3 del Código civil), que el inquilinato se ha hecho por meses". proce diendo, pues. la resolución pedida del contrato.

"SEGUNDA.- " Tal criterio hermenéutico resulta más acorde con el acertado carácter social que ostenta la legislación especial arrendaticia urbana, significada por una marcada protección del arrendatario, en razón a la función social que supone proporcionar y mantener el que va a constituir el hogar o morada de una familia, y por la necesidad ética de evitar especulaciones en perjuicio de legítimos derechos. La regulación especial locativa urbana es armónica, a su vez, con la moderna coifcepción jurídica, social e intervencionista, del contrato; se aparta de la regulación del Código civil, inspirada en los postulados de una concepción individualista y liberal. que funda el derecho contractual en el dogma de la autonomía de la voluntad; y, además, conecta estrechamente, de una parte, con el derecho de todo español a una vivienda digna y adecuada -consagrado en el articulo 47 de la Constitución como derecho fundamental y como principio rector de la política social y económica-, y de otra parte con la concepción moderna de un Estado Social de Derecho -proclamado en el artículo 1.1 de nuestra Ley Fundamental-. De ahí que cualquier disposición normativa con Rango Legal que suponga disminución de la protección de los arrendatarios. en los contratos locativos urbanos comprendidos en el ámbito de aplicación objetiva de la Ley especial. ha de ser interpretada restrictivamente".

No hay por menos que reconocer coyuntural, interina y provisional , el notable esfuerzo que implica esta como es el Real Decreto-Ley". segunda razón. por cuanto que,

En cuanto a esta última razón, además. responde a unos sentimien- sólo hay que decir que, a mi juicio, tos compartidos; pero, con el mayor evidentemente, lo ocurrido es lo que respeto, no puede dejarse de pensar se expone en segundo lugar, y que, que, lejos de lo que se está diciendo además, ello ha ocurrido, en efecto, defender, en realidad, con la aplica- por los trámites establecidos en el ción al caso concreto que se hace, articulo 86 de la Constitución, es resulta que la tesis se habrá de apli- decir, por un Decreto-Ley aprobado car sólo a los casos en que las partes por el Gob1erno y ulteriormente no hayan dispuesto de un debido debatido y votado en el Congreso. asesoramiento, porque, si lo han · que acordó su convalidación, con lo tenido, el contrato será escrito y que el Decreto-Ley ha perdido hoy claro, y. sin duda, tendrá plazo limi- esa aureola anterior que se apunta tado o, por el contrario, prórroga en la Sentencia comentada. forzosa; con ello resulta que la tesis

En definitiva, el tema está en canprogresista devíene discriminatodelero, desde luego no por mucho ria, y no hay mayor regresión que la tiempo, pues más tarde o más temdesigualdad. prano, habrá una doctrina jurispruPor el contrario, de aceptar la dencia! comúnmente aceptada al solución interpretativa no elegida... respecto. resultaría que el derecho a la próY es que, no cabe duda de que una rroga legal no seria un derecho renunciable, sino un derecho inexis- de las materias más vivas de.l Deretente, salvo que expresamente se cho es la correspondiente a los pactara por los contratantes: el arrendamientos urbanos ... De " lege ferenda" son argumentos cambio sería tajante y radical (pues la prórroga pasaría de constituir un válidos, como todos, pero. de "lege derecho " ex lege", necesario e irre- data". no puede sino reconocerse nunciable, a ser un derecho eventual que la prórroga forzosa ha desapay contingente cuyo nacimiento de- recido como regla general y que no pendería de la voluntad concorde de es admisible que se aplique sólo a ambas partes contratantes) y ven- quienes, por las razones que fuere, dría motivado por una disposición han omitido la prudencia de un claro legislativa, contemplada en el art. pacto escrito. No pudo ser ello lo 86 de la Constitución normativa, querido por el legislador, que, preemanada inicialmente del Gobierno cisamente por esa razón, no habló de fundada en razones de extraordina- contratos escritos, sino "celebraria y urgente necesidad (con fesa- dos". damente económica) y de naturaleza

De otro lado, tras la prom ulgación del "Decreto Boyer" no puede decirse que la legislación locat iva urbana defienda al arrandata r io mediante la prórroga forzosa, sencillamente porque no es así, y , por último, en cuanto al derecho a una vivienda digna y adecuada -art. 47 de l a Constitución- no se trata, evidentemente, de una norma de derecho privado, sino de un manda to a los poderes públicos, para posibilitar ese derecho de los ciudadanos. que son tanto los arrendatarios. como los arrendadores que -por no ser profesionales, pudientes o cautos- hayan adolecido del debido asesoramiento.

"TERCERA.- El precepto contemplado pretende liberalizar "ad fu~urum" una materia legalmente normada, excluida de la autonomía de la voluntad contractual, intocable e intangible: el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el art. 6 de la LAU. Con arreglo al criterio de interpretac ión normativa escogido y defendido, resulta que el derecho irrenunciable del arrendatario a la prórroga legal, forzada por el arrendador, se convierte de hecho -merced al art. 9.1 del Real Decreto-Ley 2/1985, y para locaciones urbanas sometidas a la Ley especial y concertadas desde el 9 de Mayo de 1985- en un benefic io legal no necesario al ser susceptible de exclusión, siempre que ésta sea expresa y no presunta.

(*)Abogado