De los presupuestos para el ejercicio de la acción de sanea mie nto por vicios ocultos del art. 1484 del Código Civil

El vertiginoso desarrollo inmobiliario de nuestro entorno ha dado lugar, si hemos de atender a las estadísticas , a un impresionante incremento de las reclamaciones por vicios ocultos en la construcción , cuya concurrencia probablemente se vea favorecida por la precipitación con la que se asume las ejecuciones de obra. Tal incidencia viene teniendo reflejo en el ámbito jurídico, como no podría ser menos, con un aumento asimismo apreciable por cualquier observador mediano, de las reclamaciones

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Civil (artículo 1484) y la jurisprudencia vicios , lo que en consecuencia relativos al saneamiento por vicios genera una ocultos" copiosa doctrina legal de nuestros

Tribunales que creo merece un tratamiento a modo de resumen , por lo que aprovecho la invitación de ,... colaboración que se me presenta desde la Dirección de Sala de Togas para intentar afrontar tal realidad.Como pórtico para el tratamiento del tema , considero de relevancia partir de la necesidad de alcanzar un concepto si no unánime, pretensión utópica dentro de lo que la práctica jurídica y este mundo del derecho nos permiten , al menos mayoritario de lo pueda apreciarse como "vicio oculto", en tanto se nos presenta como el concepto clave de la cuestión.Tratando de partir de una base común, sistematizaremos la doctrina del Código Civil (artículo 1484) y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida para establecer unos principios básicos . Dice el Alto Tribunal en Sentencia de 31-1-1970 que el vicio es una anomalía por la cual se

De los resu uestos distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; y que para que sea oculto es necesario que no sea cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto.Pese a la concurrencia de ambos elementos, además, para ejercitar la acción por saneamiento por vicios ocultos prevista en el citado artículo 1484 C.Civil se rrencia de otros requisitos , entre los que cabe mencionar, ante todo , como enseña la Audiencia Provincial de Almería , en su sentencia de 22-9-1997 , que " Igualmente se requiere que el vicio exista en el momento de la perfección del contrato, es decir, los vicios deben ser anteriores o simultáneos al momento de la celebración del contrato, aunque el plazo de reclamación no comience a correr hasta el momento de la entrega, y que el defecto sea grave, en el sentido de que hagan la cosa vendida impropia para el uso a que se destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el com prador, no lo habría adquirido o habría dado menos ara el e·ercicio de la acción ... precio por e//a ".Principios todos ellos que cuentan como elemento habilitante para el ejercicio de la acción que tratamos la buena fe contractual del adquirente del bien , sin perjuicio de que el artículo 1.485 C.Civ. determine la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos aunque los desconociese por su parte. Y ello por cuanto el deber de diligencia no puede desplazarse del vendedor al comprador, pues tal deber recae principalmente sobre el primero que está en mayores condiciones de conocer el estado de su propiedad y debe informar de ello a los compradores, de acuerdo con las reglas de la buena fe que presiden las relaciones contractuales. Buena fe co ntractual que es eficaz en cuanto a que debe concurrir en los vendedores y les impone ser veraces en la aportación de las realidades concurrentes de las cosas o bienes que trasmiten, presentándose la buena fe contractual como objetiva en cuanto se refiere a comportamientos justos y adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (S.T.S. 8-6-1994) .r-

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A la vista pues de lo anterior y enunciados los presupuestos básicos , paso a analizar más detenidamente cada uno de ellos.Los vicios que define el art.1484 del C. civil , no comprenden cualquier desperfecto, sino que para ser apreciados como tales defectos ocultos, han de presentar cierta equivalencia con aquellos deterioros, desperfectos o inidoneidad de los objetos sum inistrados que dificultan la utilidad rlo

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'-A"-A"-1'-Ait ,.._. entPnrli1'--' •-• do como un todo . Se alude pues a vicio como concepto funcional, es decir, que afecte a la cosa de forma que provoque que la misma carezca de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestac ión . Y además, no una prestación cualquiera, sino la que es de esperar como propia , en el estado normal de la cosa, es decir, en la que caracterice a las de su misma clase y calidad.Habiéndose presentado esos deterioros en la cosa adquirida ha de concurrir también el requisito de que los mismos sean ocultos . Esto es, no fácilmente apreciables por no venir manifestados a la vista, o que el comprador no los co nocie ra o "hubiera podido" conocer, termino este último que distingo, que alude sensu contrario , a una cierta apreciación subjetiva, en el sentido de venir a justificar la exclusión del supuesto objeto de estudio el caso en que el comprador hubiera podido tener conocimiento de los mismos por razón de su profesión u oficio, o fueren apreciables a simple vista.Junto con los anteriores presupuestos , la gravedad de la anomalía vendrá determinada por las limitaciones que para el uso habitual de la cosa adquirida implique tal defecto. En este punto creo que merece especial mención que la inhabilidad del objeto, caso de ser total para el uso al que habría de ser destinado y por consiguiente, mereciendo la plena insatisfacción del comprador justificaría la reclamación por incumplimiento del contrato de compraventa , subsumible dentro de las previsiones del artículo 1.101 C.Civ., como una acción de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual. En esta línea se pronuncian entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de 1-12-1997 " ... se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, «aliud pro afio», cuando ha existido pleno incum- plimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1101, 1106 y 1124 del Código Civil, como así, viene manteniéndose en reiterada jurisprudencia de la Sala -que por bien conocida excusa de citar las sentencias en que es recogida- pero las aludidas «inhabilidad absoluta» e «insatisfacción total» no tienen por qué concurrir necesariamente en los supuestos de «defectos ocultos» que posibilitan la acción específica que conceden los artículos 1484, 1485 y 1486 del mentado Texto Legal ... ", sin perjuicio de lo cual el mismo Tribunal no duda en afirmar que " ... es preciso examinar en cada caso si existe confusión entre el vicio redhibitorio o el incumplimiento de la obli,... gación, puesto que no hay una norma general o programática para ello " (S.T.S. 23-1-1998).Habiéndose presentado ya el vicio oculto y grave restaría la concurrencia del último de los requisitos del artículo 1.484 C.C., es decir, que el mismo sea también de carácter preexistente a la venta. El vicio pues ha de existir en el momento de la perfección del contrato, lo cual supone que el día inicial del cómputo será el de la entrega efectiva de la cosa vendida, lo que implica que no se tendrá en cuenta el momento de la perfección del contrato, sino el del cumplimiento de la obligación esencial en la compraventa, de entregar la cosa vendida. El contrato de compraventa (título) ha de ir seguido de la entrega o «traditio» (modo), pudiendo ésta consistir en una entrega

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De los resu uestos real y física de la cosa vendida (artículo 1462. 1. o del Código Civil) o en cualquiera de las formas espiritualizadas de la llamada «traditio ficta», una de las cuales es la tradición instrumental del párrafo 2. o del citado artículo 1462 (otorgamiento de la escritura pública de venta, si de la misma no resultare o se dedujera lo contrario), con las que queda cumplido el requisito de la entrega a los referidos efectos traslativos del dominio, pero esta última («traditio ficta» en cualquiera de sus formas espiritualizadas) no es la entrega a que se refiere el artículo 1490 del Código Civil, cuando dice que los seis meses del plazo de caducidad de las acciones edilicias a que se refiere se contarán «desde la entrega de la cosa vendida», pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la «ficta» o la instrumental), ya que ella es la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar «de visu» si ésta adolece o no de algún vicio oculto. (S.T.S. 611-1995). Por lo que la entrega a que se refiere el artículo 1490 C.Civ. es, efectivamente la real y física, sin que sea suficiente la ara el e·ercicio de la acción ... instrumental del artículo 1462.2 del mismo Cuerpo Legal (en cuanto no coincida con aquélla) o cualquiera otra de las formas espiritualizadas de la traditio ficta.y al respecto resulta relevante establecer con claridad dicha fecha a los efectos del cómputo del plazo de seis meses para el ejercicio de la acción que prevé el artículo 1490 C.Civ. Y ello por cuanto estamos en presencia de un plazo de caducidad, no de prescripción, pues la dicción que emplea el Código "se extinguirán" hace referencia a la vida del derecho que no al ejercicio de la acción. Siendo pues uno de los rasgos que configuran la institución jurídica de la caducidad el principio de que no es susceptible de interrupción, por lo que la extinción de la acción operará de modo automático por el mero transcurso del tiempo, sin que tenga que ser alegada por aquellos a quienes beneficia, pues a diferencia de la prescripción, la caducidad podrá ser apreciada de oficio por el órgano jurisdiccional. Por tanto, acaecida la entrega real y física de la cosa, concur rirá el único momento a partir del cual podrá el comprador comprobar si adolece o no r de vicios ocultos la cosa adquirida. Computándose entonces el plazo de seis meses previsto en el artículo precitado a la vista de lo expresado en el artículo 5 C.Civ. , esto es , "de fecha a fecha ".Finalmente, y pese a que el tema podría derivar en variadas y no menos interesantes disquisiciones (posibles indemnizaciones, tratamiento de la aluminosis y otros daños estructurales, la acción aliud pro alio , etc) cabría plantear la posibilidad o no de excluir la aplicación de esta figura en los posibles contratos de compraventa que las partes pudieran suscribir. En este sentido son unánimes y rotundas la jurisprudencia y la doctrina que no dudan en afirmar que salvo que se haga constar expresamente, los bienes transmitidos se encontrarán en las condiciones adecuadas para su fin. Doctrina y jurisprudencia que tampoco vacilan en declarar la nulidad de las cláusulas que pudieran liberar al vendedor de las obligaciones que le son inherentes por ley alterando el equi librio de las prestaciones entre las partes o le exoneren de cua lquier tipo de cu lpa o responsabilidad derivada de la causa contractual.-

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Ciertamente resulta cuanto menos tangible e innegable la plétora de culturas que coexisten y co nviven en nuestra heterogénea nación , bien entendida, en su sentido literal como estado u organización política que rige un país , sin menospreciar

"Ciertamente resulta cuanto menos por supuesto tangible e innegable la plétora d e en tal concepculturas que coexisten y conviven e n to, la impornuestra heterogénea n ación " tancia de la demarcación geográfica que determina el territorio que ocupa dicha nación . Por ende , no puede extrar ña rnos que en cumplimiento del mandato constitucional conferido a los poderes públicos en el artículo 9 de nuestra Norma

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Fundamental , se articulen los distintos brazos que integran la soberanía y, afloren voces y medidas en pro de la consecución de tales propósitos salvaguardando con ello, la dignidad de la persona, los derechos inviolables que le son inherentes, el libre desarrollo de la personalidad, el respeto a la ley, así como, a los derechos de los demás, todos ellos , elementos distinguidos como pilares del