La Propiedad Urbanística y el Registro de la

<<LA PROPIEDAD URBANISTICA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD>>

SUMARIO:

l. VIS ION GENERAL DE LA LEY DEL SUELO (Ley 8/ 1990, de 25 de J ulio) A) PRECEDENTES L EGISLATIVOS, LA CONSTITUCION ESPAÑOLA Y ESTADO DE LAS AUTONOMÍAS. B) CA RACTERES DE LA NUEVA LEY. C) VENTAJAS E INCONVEN IENTES DE L A LEY D) RELACIONES DE LA L E Y CON LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO. 11. LA PROPIEDAD URBANA

A) CONCEPCIÓN LEGAL DE LA M ISMA B) I NC IDENCIAS JURÍDICAS DE ESTA CONCEPCIÓN C) PROBLEMÁTICA D E LA SEGURIDAD JURÍDIC A. DI. RELACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. A) LA PUBLICIDAD Y SUS RELACIONES CON DIVERSAS INSTITUCIONES L EGALES DE LA LEY DE SUELO

B) C REAC IÓN DE REGI STROS ADMINISTRATIVOS Y SU RELAC IÓN CON EL DE LA PROPIEDAD. C) LEGISLACIÓN VIGENTE Y DE ROGADA.

J osé María CHICO Y ORTIZ Registrador de la Propiedad l. VISIÓN GENERAL DE LA LEY

DEL SUELO.

La publicación de la nueva Ley del sue lo 8/1990 , de 25 de Julio, con unas finalida d es que luego precisaremos, provoca en el jurista un inten to d e acercamiento general a sus proyectos y u n pequeño estudio de dos puntos concretos, como son la propiedad y el Registro de la misma, con el g ra n trasfondo de si con esta regulación se log ra a lcan zar ese gran principio constitucional (art. 9 ,3 Constitución española) de la «seguridad jurídica», pues toda legislación que nutra el con tenido del «ordenamiento jurídicm> h a d e sujetarse a l principio citado.

A. PRECEDENTES LEGJ SLATIVOS, LA CONSTITUCIÓN ESP AÑOLA Y EL ESTADO DE LAS AUTONOMÍAS. Prescindiendo d e antecedentes remotos en el urbanismo español (Leyes de Ensanche y Extensión de 26 de Julio de I 892 ; d e Saneamien to y Me., jora in terior de 18 d e Marzo de 1985; de Solares de 15 d e Mayo de 1945 y diversos artículos d e la Ley de Régimen Local d e 24 de Junio de 1955 , a demás de otras disposiciones), donde viene a concretar se la primera gran normativa sobre la materia, es en la Ley de Régimen d el Suelo y Ordenación Urbana de 12 de Mayo d e 1956. Fue una Ley dificil y técnica que tardó en aplicarse, entenderse y prestarle la atención que debiera por las distintas esferas jurídicas de la nación. Singula rmen te las relaciones que la Ley del Suelo tenía previstas con el Registro de la Propiedad se circunscribían a un artículo gen érico y a dos o t res exigencias registra les, con un auténtico olvido de los grandes servicios que la institución registra! podría prestar al urbanism o. Remedando a NUÑEZ LAGOS (1) en su famosa frase q u e relacionaba el Registro con la instit u ción d e la posesión, podríamos decir que existia entre urbanismo y Registro la política « d el gruñido y del zarpazo». La situación n o mejoró con la nueva Ley 19/1975, de 2 d e Mayo (fecha histórica capaz de animar al legislador), ni con el texto refundido de 9 d e Abril de I 976 (Real D ecreto 1346, de igual fecha) no ya sólo en sus diversos enfoques, sino en el de la institución registral. Lo mismo sucedió con los diversos Reglamen tos que se publicaron para su aplicación y d esarro llo (R. Decreto 2159/ 1978, de 23 de Junio, sobre planeamiento; R. Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto, sobre Gestión Urbanística y R. Decreto 2187/ 1978, de 23 de Junio, sobre Disciplina Urbanística, aparte de otras disposiciones).

E l juicio «valorativo» de esta legislación - aparte de coincidir con el miolo expresa la vigente Ley

8/ 1990, d e 25 de Julio donde, en su preámbulo dice que «se ha revelado insuficiente». Aunque concreta esta insuficiencia a la gran libertad d e que gozan los propietarios del suelo u rbano y a la no utilización de los «medios represivos» de la Administración , en el fondo viene a reconocer más ade-

!ante la necesidad de sus inevitables relaciones con la institución registra!. Lo que sucede, y esto puede ser un principio conflictivo, es que cuando esta última Ley se publica está ya vigente la Constitución española donde, de una parte, se respeta el derecho de propiedad y de otra, se reconoce a las Comu nidades Autónomas una competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (art. 149 Constitución), lo cual lleva a que la Ley n o tenga una aplicación general. De o tra parte no debe o lv idarse, al enjuiciar esta Ley, el artículo 9,3 de la misma Constitución, donde existen unos principios de publicidad de disposiciones legales, de retroactividad, de legalidad y de seguridad jurídica, que veremos si se respetan en la presente edición de esta Ley. ridos y hay un ataque serio a la institución de la propiedad. La propiedad es dentro de la Constitución, uno de los derechos fundamentales de la misma (art. 33,2 dentro del Capítulo de los Derechos y Libertades). Por ello tendría que ser u n a Ley «Orgánica». Pero es curioso cómo en su concep.: ción resulta que se trata de una «ley de bases» para la formación de textos articulados, o de una «ley ordinaria» cuando se trate de refundir diversos textos legales en unv, con form e al artículo 82,2. Si las delegaciones no pueden realizarse sobre materias a las que regulan o se deben referir las leyes orgánicas, esta ley comien za a ser conflictiva y, si se me apura, circunfleja: mon tada a dos vertientes (4) b. ES LEY DIFICIL Y TÉCNICA. Es ley dificil de entendimiento y de aplicación. No es de fácil entendimiento, como puede ser el texto del Código civil, que está al alcance de cualquier ciudadano, sino que es una ley dirigida a los ya (<iniciados» en la materia y en su terminología, alejándose con ello de lo que podríamos llamar principio de «igualdad» de los espaf'i.oles.

B . CARACTERES DE LA NUEVA

Por ser una ley técnica técnicamente impecable, según dice ALONSO LASHERAS- (5) se ofrece con ciertas dificultades para su aplicación y cumplimiento por parte de los Ayuntamientos, insuficientemente preparados para recibir este legado y hacerlo cumplir. En esto poco se aparta de las anteriores.

La gran finalidad de la Ley es el inten to -no sé si eficazmente conseguido- de impedir la especulación del suelo, consiguien do una utilización del mismo de acuerdo con el interés general. Sobre esta base entran en juego dos condicionamientos jurídicos o condiciones básicas: la igualdad de todos los españoles en los procesos de urbanización y edificación y la función social de·la propiedad en su vertiente económica. Desde el punto de vista de un Estado democrático y de Derecho no pueden ponerse objecciones a esta finalidad. c. LEY DE AVANZADA PROSe han realizado varios cursos de GRAMACIÓN. Bajo unas ideas de conferencias, mesas redondas, colo- igualdad, fu nción social y contenido quios y alguna publicación importan- económico del derecho de propiedad, te, aparte de ciertos artículos periodís- se altera -como veremos- el concepticos (2), y el ambiente que se respira to de propiedad, se establece el prinen torno a todo ello no es tan favora- cipio de que «la Comunidad particible como el legislador en sus intencio- pará en las plusvalías que genere la acnes. pretende. Entiendo que es pronto ción urbanística de los entes públipara enjuiciar y que lo prudente es es- cos», y se con centra en manos de la perar a ver lo que sucede en este ro- Administración un auténtico «arsedaje legislativo, no vaya a ser como nal» de medidas de ataque al propietodo avance que lleva consigo el re- tario, que se asemejan a una declaratroceso (3). Limitémonos a hora a se- ción de guerra con tra el mismo. Coni'i.alar sus caractéres: · vien e preguntarse ¿Con e llo se persia. ¿QUÉ CLASE DE LEY ES?. g u e una municipaHzación o nacionaLa pregunta es importante ya que con lización del suelo urbano?. Se trata de esta Ley se barren y eliminan muchas m edidas drásticas que conducen -en cosas, se ignoran los derechos adqui- caso de aplicación estricta- a esa conclusión. d. NO ES LEY TERRITORIAL.

Así como la legislación hipotecaria es ley territorial, ya que su flexibilidad admite las posibles excepciones del derecho foral, esta legislación, que lo fué en su día, carece en la actualidad de este carácter. No es, por tanto, territorial, ya que, de una parte, no se aplica a determinados municipios (los que no lleguen a 25.000 habitantes y otros casos peculiares que en ella se establecen), de otra, cada Comunidad Autónoma tiene ciertas facultades de regulación en la materia y, por último, la disposición final hace una distinción en tre preceptos de «aplicación plena», de «legislación básica» y aplicación «Supletoria». Resulta sumamen te complicado aplicar esta terminología y llegar a la sutil distinción entre lo que es básico y lo que es de aplicación plena. La originalidad del legislador llega a límites insospechados. e. LEY DE APLICACIÓN INMEDIATA CON FALTA DE SEGURIDAD JURÍDICA. La intención del legislador es que la Ley se aplique a l día siguiente de su publicación - con determinadas normas transitorias para ciertas situaciones-, aunque con un gran fallo que no solo provoca inseguridad jurídica, sino incertidumbre frente al modo de legislar y derogarlo cual provoca en el ciudadano una cierta inseguridad, pues al texto que se le ofrece habrá que incorporar todo lo no derogado por incompatible y esperar a que el texto refundido que se le promete cumpla esa exigencia, lo mismo que el Reglamento y el ofrecimiento de que hipotecariamente se solucion en los problemas que la Ley reserva para el posible Reglamento. Que al ciudadano se le imponga la ley «en desarrollo» que puede tener cier tos matices diferenciales por no ser considerados como incompatibles con sus principios, es un grave atentado al principio de «seguridad jurídica» del artículo 9 de la Con stitución. Para completar la materia sería preciso ir examinando case, por caso de las disposiciones transitorias, para ver, con detenimiento, si en ellas se viola o no el principio de irretroactividad de sus disposiciones sanciona45 doras o restrictivas de sus derechos individuales. Pero, como es una ley en «desarrollo», que tiene de aplicación un año, vamos con la disposición transitoria octava que venía a solucion ar unos graves problemas de interpretación en relación con las obras nuevas y qu e jugaba con unos plazos que permitían dar solución a muchos casos . No vamos a descender a la clasificación de errores materiales, formales o de concepto, pero si fijamos que cuando la Ley se publica en el BOE lleva en último lugar un condicionamiento expreso: «Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley» y la firman S.M. el Rey y el Presidente del Gobierno. Días después se publica en el BOE una «corrección de errores» donde se suprime dicha disposición transitoria, sin que esa rectificación la avalen con su firma el Rey o el Presidente de Gobierno. (6)

C. VENTAJAS E INCONVENIENTES D E LA LEY.

El pulso de la interpretación legal es aquí donde deb e entrar en juego para ver si la Ley acierta o no a l resolver el tema que plantea. Es decir, es el momento de sacar la balanza y sopesar ventajas o inconvenientes, aunque creo que lo prudente sería esperar a ver el desarrollo y la aceptación o no de sus disposiciones legales en los ámbitos en los que debe tener su juego: empresarios, entidades de crédito, constructores, propietarios, promotores, etc. a. VENTAJAS. Sean o no buenas, acertadas o torpes, las medidas que se toman, lo cierto es que tiene un fin bueno: la especulación del suelo debe cortarse, pues otr as leyes anteriores, como la Ley de Tasas , no l'o pudo lograr y la abortada subida catastral tampoco. A esa inicial intención cabría añadir las id eas progresistas y de. mocráticas del p laneamiento urbano, los grandes deseos de publicidad de situaciones y limitaciones, así como la creación de Registros Administrativos y la con exión de estos y de los actos administrativos con el Registro de la Propiedad. Con todo ello parece que se levanta el velo de una pasividad, para el logro de unas realid ades. b. INCONVENIENTES. Aquí ya h ay que jugar con especulaciones, suposiciones, previsiones y hasta con conceptos abstractos. La dificil papeleta que se ofrece a los Ayuntamientos con expresas competencias en la materia, la conversión del urbanismo en una función administrativa, el poder «prepotente» que se adivina frente al incump limiento de los deberes urbanísticos, los discutidos criterios de valoración frente al crédito bancario, suponen restriccion es al espíritu intencionalmente bueno del legislador, pero agresivo para el que ha de soportarlo.

D. RELACIONES DE LA LEY CON

LA PROPIEDAD Y EL REGISTRO.

La Ley ha provocado un avance en sus pronunciamien tos y maneja el concepto de la propiedad, dándole un sentido que, como veremos, choca con el tradicional y hasta creo que con el admitido por la Constitución. Ha tenido, por otra parte, que reconocer que esa actividad administrativa urbanística estaba distanciando su problemática de la institución registra!, que, aparte de su raigambre histórica, tiene la confianza d el pueblo. Ha variado la idea y comienza a contarse con el Registro como elemento que permite soluciones que contribuyen a resolver problem as de titularidad, de cargas, de publicidad, de regularización de la propiedad, etc. ll. PROPIEDAD URBANA.

A. CONCEPTO LEGAL DE LA

MISMA

En la Exposición de Motivos convertida hoy en preámbulo- se dice que la Ley «determina el contenido económico del derecho (de propiedad), valorando a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo integran, según su grado de adquisición . . . ». Por su parte el artículo 1 de la Ley dispone que «La función social de la propiedad d elimita el contenido de las facultades urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio».

La cosa creo que no puede estar más clara: la Ley del Suelo - con algunos intentos anteriores ha configurado la propiedad urbanística «como vacía de contenido». En esta aprecia- ción coincide GONZALEZ PEREZ

(7). Es como tener un t ítulo universitario sin con tenido: Vd. es propietario, como es licenciado en Derecho, en Medicina , en Farmacia o en Económicas, pongo por caso. La propiedad no tiene el conteodio tradicional del uso, disfrute y disposición que el art. 348 del C.c. le ofrece; n o, es una propiedad de un terreno al que gradualmente se le van nutriendo de con tenido y que en el último tramo acceden al patrimonio del interesado si cumple los requisitos y exigencias legales. A tod o ello se acompaña una valoración diferente. Los derechos a que puede aspirar el propietario en su ascenso los señala el artículo 11 de la Ley: derecho a urbanizar (dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planteamiento) el aprovechamiento urbanístico (atribución efectiva de los usos e intensidades susceptibles de adquisición privada o su equivalente económico), a edificar (o materializar el aprovechamiento urbanístico) y a incorporar al patrimonio la edificación (ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística).

El símil que se me ocurre es el de la escalera. El propietario debe ir ascendiendo, peldaño a peldaño, por esa escalera que la Ley le ofrece y cuando llegue al final incorpora todo a su «patrimonio» (debió decir propiedad, ya que el concepto de patrimonio es distinto jurídicamente) no por accesión sino por ordenación urbanística. Si no sube y baja, ya sabe a lo que se expone: la expropiación, la ocupación, el nuevo planteamiento, etc. No se lo que pensará el ciudadano de a pie, p ero si lo que protestará el «motorizado» si la Administración le dice: Vd. es propietario de un coche con cuatro marchas y la que va hacia atras: para meter la primera necesita autorización, para la segunda que exista un plan de ordenación, la tercera que Vd. esté decidido a poner en marcha el coche y la última supone que el coche es suyo, Solo le queda la marcha atras, pero si la utiliza se lo expropio. La tesis del dominio «vado de contenido» ha sido u no de los temas manejados por los urbanistas, adminis- trativistas y políticos (8), pero, con todos los grandes respetos para las opiniones ajenas, mi postura es totalmente diferente -cosa que ya he manifestado en otros momentos (9)- y contraria a configurar la propiedad como vacía de contenido. Nada de eso dice la Constitución y aunque lo dijera ya veríamos luego las consecuencias. No se puede admitir esa figura, ni legitimar al planificador como encargado de llenar ese vacío, al propietario como un titular de una pancarta y al funcionario como un vigilante y administrador celoso de lo que hace el titular. Y se me hace más cuesta arriba esta concepción cuando en paises tradicionalmente comunistas se está especulando y reivindicando la idea de la propiedad.

JOSSEF PIEPER (10) decía: «Si el acto de justicia consiste en dar a cada uno lo suyo, es porque dicho acto supone otro precedente, por virtud del cual algo se constituye en propiedad de alguien. Esta proposición anuncia con soberana sencillez una realidad fenomenal. La Justicia es algo segundo. La Justicia presupone el Derecho. Si algo se le debe a un hombre como suyo, el hecho de que tal se le deba no es obra de la Justicia. El acto por el cual inicialmente algo es propio de alguien, no puede ser un acto de Justicia ... » Si la Justicia no crea el Derecho, sino que lo declara o lo reconoce ¿Cómo es posible que un Plan tenga esa fuerza oradora?. Si el Planeamiento -al clasificar los terrenos- distingue entre los urbanos los de reserva, los rústicos etc., parece que ya establece una gran diferencia y sujeta a los que la Ley aplica a un sistema especial: les despoja de su contenido de propiedad y los vacía el contenido: ¿Habrá expropiación de facultades dominicales antes existentes o el terreno pasa, sin má~, a convertirse en una escalera para ascender los peldaftos normativos?. Ello nos llevaría a distinguir dos clases de propiedades: una la rústica (llena de facultades) y otra la urbana (vacía de contenido). ¿Y la Constitución al referirse a la propiedad y su función social, a cual de ellas se dirige?.

La Constitución avanzó en el concepto de propiedad y de la antigua teoría de las «limitaciones» se pasó, como era lógico, a la de las «delimitaciones» de la misma, nacidas del sentido social y de la naturaleza propia de la institución. Pero nunca puede deducirse de su expresión que a la propiedad la configure como <<Vacía de contenido». Vamos a esbozar esa teoría, tal y como se ha entendido, por la doctrina para ver cómo frente a la misma se alza la interpretación que esta Ley pretende dar al concepto de «delimitaciones» y al «sentido social» de las mismas, lo cual es importante para juzgar si la Ley se ajusta o no a los términos constitucionales en que se concibe el derecho de propiedad. La denominación y el contenido de la teoría de las delimitaciones fue puesto en circulación por la doctrina alemana representada por WESTERMANN y traída a la parcela ibérica por GARCÍA DE ENTERRIA en su conocido trabajo publicado en el Anuario de Derecho Civil en el año 1958 (11). No hay en la propiedad urbanística limitaciones, sino «delimitaciones» de la propiedad en su contenido normal. Parafraseando a ORTEGA Y GASSET, podría decirse que estas «delimitaciones de la propiedad», más que en el contorno de la misma, estén en el dintorno. A mi entender de ese trabajo y de otros posteriores de administrativistas y urbanistas no se deduce más que esta teoría «conforma o modaliza» el contendio del derecho de propiedad según el sentido social y la misma naturaleza de esta concepción (12).

Aceptar la tesis de la nueva Ley que, invocando esta teoría, configura a la propiedad como «vacía de contenido» es reducir la titularidad normal a una titularidad fiduciaria de dificil reflejo registra! por ser gradualmente, peldaño a peldaño, nutrida de facultades. La teoría de las «delimitaciones» provocaba el choque de dos publicidades: la del Plan y la registral, aunque GARCÍA DE ENTERRIA

(13) dándose cuenta de la enormidad jurídica que ello significaba abogaba en favor de la necesaria publicidad. Vámos con las incidencias que todo ello supone.

B. INCIDENCIAS JURÍDICAS DE

ESTA CONCEPCIÓN

En el fondo las incidencias no sólo son jurídicas, sino económicas. Las jurídicas se refieren a si esta normativa va en contra de la concepción que la Constitución tiene de la propiedad, y de si esta Ley al desviar el mismo concepto debe tener carácter orgánico para lograr ese fin. Entre las económicas la más importante es la que afecta a las instituciones de crédito por el juego de valores que van ascendiendo por esa escala antes apuntada y desde el valor inicial puede llegarse al valor urbanístico. Difícilmente la institución de crédito puede conceder los hipotecarios sobre valores que sobrepasen el inicial por la gran amenaza que supone el que el propietario -por las circunstancias que sean- no llegue a alcanzar el valor urbanístico. Ello va a significar en el campo financiero u na paralización de obras con graves repercusiones en el constructor, el urbanista, el urbanizador, el contratista, etc. Entiendo que habrá que acudir a otros medios de financiación, ya que el riesgo del acreedor hipotecario no tiene ni la posibilidad del ejercicio de la acción de devastación del artículo 117 de la L.H. donde la solución del «administrador judicial» no permite subrogarse en el procedimiento urbanístico para alcanzar el último peldafto.

PROBLEMÁTICA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA. Dando por supuesto el transcendente principio de seguridad jurídica a que se refiere el art. 9,3 de la Constitución española, se hace preciso una pequeña reflexión en torno a si el mismo queda respetado por el texto legal. Creo que de todo lo que llevamos dicho pueden deducirse ciertas excepciones al citado principio, como son: a. La derogación de la disposición transitoria octava por medio de una rectificación de errores, sin firma que la legitime, infringe el principio de «jerarquía normativa» que afecta al de segúridad jurídica. b. La aplicación inmediata de una legislación, con un posible desarrollo posterior, en la que han de estar jugando simultáneamente preceptos nuevos y otros anteriores de dudosa contradicción con los primeros, afecta igualmente al principio de seguridad jurídica, en cuanto les falta claridad, certeza y seguro conocimiento de una norma. c. La configuración de la propiedad «vacía de contenido» que va nutriendose por fases o escalones que marca el artículo 11 de la Ley, genera en quien se propone la adquisición del terreno ·unas ciertas inseguridades, si la situación no se publica debidamente. Algo parece apuntar, en este tema, el artículo 29 que luego examinaremos, con su doble criterio de informar y remitir datos al Registro de la Propiedad. d. Esa configuración apuntada repercute en el juego de los derechos de tanteo y retracto, en las ocupaciones, en las expropiaciones, demoliciones, etc.

·SALA DE TOGAS

JI/. RELACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el preámbulo de la Ley no se hace referencia a la relación que la normativa debe tener con la institución registra!, pero del espíritu y de la letra de la misma se deducen un conjunto de disposiciones que abordan temas concretos que es preciso exponer. En todos ellos resplandece la necesidad de una publicidad y una coordinación entre el acto administrativo y lo que el Registro publica. Es la primera vez que en forma tan extensa se tiene en cuenta por la legislación urbanística esta institución publicitaria. A. LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Y SUS RELACIONES CON DIVERSAS INSTITUCIONES LEGALES

DE LA LEY DEL SUELO.

Quizás las críticas más incisivas que se han hecho a la legislación urbanística procedan del hecho de no haber tenido en cuenta el principio de publicidad, el de certeza, el de seguridad y el del respeto a los derechos adquiridos, pues la Administración actuaba en plena desconexión y desconocimiento"de. ~ demás instituciones contenidas..en ese «resto» de 0~­ denamiento jurídico español a que se refiere el artículo 9,1 de la Constitución. Y así resultaba difícil que en la calificación registra! -no hay que olvidar que la legislación urbanística maneja terrenos, polígonos, areas, etc. y el Registro de la Propiedad se lleva por « fincas »- se pudiera exigir pongo por ejemplo- la licencia urbanística si se desconocía si el inmueble estaba o no afecto, sujeto o incluido en un Plan o disposición administrativa de o rdenación. En este sentido se pronunció la Dirección General en una conocida Resolución {14). Trata de remediarse esto ahora con una serie de medidas y disposiciones que pasamos a exponer: a. Información y publicidad. El artículo 29 de la nueva Ley arbitra un sistema «supletorio» para el logro del derecho de información y de publicidad de «facultades urbanísticas», ya qut! el mismo sólo funciona «en ausencia de legislación urbanística específica» (lo cual no ayuda en nada a la seguridad) y se concreta:

-Los Ayuntamientos deben suministrar a los interesados que lo soliciten una «información» sobre el régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector, aprovechamiento tipo y aplicable al area de reparto en que se encuentre y el grado de facultades urbanísticas aplicables al tiempo de facilitarse dicha información.

~Los Ayuntamientos -no el interesado- remitirán al Registro de la Propiedad que corresP.onda copia de las certificaciones acreditativas del cumplimiento de los deberes urbanísticos a que se refiere el artículo 15, a fin de que se tome «nota marginal» en las inscripciones de las fincas respectivas.

Entiendo que la disposición tiene una gran trascendencia en orden a la coordinación registra! y f t ente al tercero que confíe en los pronunciamientos registrales, pero quizá no esté lo suficientemente perfilada, pues lo que el Ayuntamiento informa no e.s lo mis- roo que lo 9ue remite al Registro. La nota marginal -como apunta GONZÁLEZ PÉREZ- no se contempla en la Disposición Adicional 10 3 , si bien parece evidente que tendrá vigencia indefinida, conforme al apartado 3 de la citada disposición. b. Las edificaciones y las obras nuevas. Dentro de· los derechos o facultades urbanísticas a que se refiere el artículo 11 de la Ley está el de la edificación y su proyección frente al Registro de la P ropiedad. Lo recoge el artículo 25 de la misma en su parrafo 2, después de que en el primero siente el principio de que la edificación concluida al amparo de una licencia «no caducada» por la ordenación urbanística queda incorporada al patrimonio (?) de su titular. En su párrafo segundo el legislador distingue: - Obra nueva terminada. Para su inscripción en el Registro de la P ropiedad es preciso acreditar el otorgamiento de «licencia» de edificación y presentar una «certificación» de un «técnico competente» que afirme la terminación de la obra y que es «conforme» al proyecto aprobado. - Obra nueva en construcción. Se permite su inscripción presentando la licencia correspondiente y una certificación de técnico competente que afirme que la obra nueva se «ajusta» al proyecto. Pero el propietario -en todo caso- deberá hacer constar la terminación de la obra en el plazo de TRES MESES a partir de que esté concluida, mediante una «acta notarial». Licencia y certificaciones cabe que se testimonien en el cuerpo del documento público. Quizá sea uno de los artículos más sometidos a estudio por parte de los que han tomado contacto con su problemática y es -sin duda- el artículo que en los coloquios que siguen a las charlas o conferencias ofrece más campo de preguntas. Intentando recoger aunque sea brevemente algunos de los temas afrontados, distinguimos los siguientes: l. Problema transitorio. La supresión de la disposición transitoria 8 a a través de una correlación de errores {15) ofrec,.. ;te panorama de cuestiones:

-Escrituras públicas de obras acabadas antes de entrar en vigor la Ley. Son inscribibles, sin más requisitos. -Obras nuevas acabadas, pero no documentadas antes de entrar en vigor de la Ley. Se hace preciso distinguir dos casos: -Las realizadas «sin licencia» habiendo transcurrido más de cuatro afios desde la entrada en vigor de la Ley. A ellas parece referirse la Diposición Transitoria 6a que considera que -estén conformes con la ordenación urbanística o cuando ya no procedan las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística- se entienden incorporadas al patrimonio de su titular y serán inscribibles, bastando acreditar su antigüedad. - Las que han sido realizadas y tienen más de CUATRO AÑOS contados a partir de su terminación. Las opiniónes son diferentes: en la reunión colegial de Registradores se opinó que era necesario aplicar el artículo 25,2 de la Ley por no haber transcurrido el plazo para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. GONZÁLEZ PÉREZ considera que cuando el plazo de cuatro afios se cuenta a partir de la terminación de la obra (y no de entrada en vigor de la Ley) se aplica el artículo 185 de la antigua (reformado por R. D. Ley de 16 de Octubre de 1981) y el31 del Rgto. de Disciplina urbanística, pudiendo inscribirse, previa justificación de la terminación de la obra. En CANARIAS (Ley 7/1990, de

14 de Mayo) se admite la inscripción sin acreditar la licencia cuando se hubiere declarado prescrita por la Administración o por los Tribunales la infracción en que la obra hubiera incurrido (art. 15). Debe afiadirse que el art . 185 de la antigua Ley del Suelo y el R.D. Ley de 1981 que lo reforma establece el plazo de CUATRO AÑOS en una doble proyección: es un PLAZO DE CADUCIDAD para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística (cosa que es viable que entra dentro de la calificación registra!) y ese mismo plazo de PRESCRIPCIÓN de las infracciones urbanísticas, cosa que es ajena a la misma calificación, sin que el Registrador pueda declararla sin justificación judicial o administrativa. so para la realización de ciertos actos- genera dentro del texto de la nueva Ley algunos problemas de los que destacamos los siguientes:

División horizontal en obra nueva no concluida. La Ley Hipotecaria en el número 4 del articulo 8 admite la inscripción del régimen de propiedad horizontal por pisos cuya «construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada», aparte que en su parrafo segundo dispone que «en la inscripción del solar ... se harán constar los pisos meramente proyectados».

-Para inscribir la obra nueva terminada o en construcción es requisito imprescindible la «Licencia», bien presentando el original o el testimonio notarial correspondiente. La función calificadora, en este punto, se ajtistará a los términos que señala el artículo 100 del R.M. Al tratarse de un documento complementario la inscripción reflejará la fecha, la vigencia y el funcionario que la autoriza. Algunos otros han mantenido que en la inscripción habría de hacerse constar el uso, la superficie, el número de unidades etc. Todo va a depender de lo que exija en su redacción el Reglamento Hipotecario en su posible redacción en el plazo de seis meses (Disposición Adicional lOa, segundo, 6)

El tema se plantea ahora, no en base de los términos del artículo 25,2 de la Ley del Suelo, sino de su artículo 11 que entiende que la obra nueva hasta que no esté terminada no entra en el patrimonio del propietario. Si la

Ley del Suelo admite -aun incidiendo en una contradicción- la inscripción de la OBRA NUEVA sin concluir ¿cómo no va a poder inscribirse la propiedd horizontal de la obra comenzada o de los pisos meramente proyectados? La única duda es si para esa inscripción sería preciso la licencia y la certificación correspondiente y estimamos que no es preciso, ya que la Ley circunscribe -y en esto la interpretación ha de ser restrictiva- a la obra nueva o a la obra en construcción.

Otro problema será el que plantee la inscripción de la propiedad horizontal si excede o no de los cauces y límites de la licencia. (16). El tema de estas inscripciones de propiedad horizontal de pisos en construcción y venta de los mismos sobre <<piano» está en el riesgo que se corre si el constructor no termina la obra, caduca la licencia o se anula la misma (arts. 23 y 24 de la Ley), lo cual supone desembocar en una posible expropiación forzosa o venta del mismo carácter por un valor del 50o/o de su aprovechamiento. No inscribir supone paralizar el movimiento urbanístico que lleva consigo la contratacion de los créditos y la iniciativa de nuevas obras, los intereses en lucha decidirán cual es el preferente.

2. Las licencias. La licencia administrativa o autorización -o permi-

-No es lo mismo la licencia que la CÉDULA URBANÍSTICA. A ella se refería el artículo 63 de la anterior Ley de Suelo como documento acreditativo de las circunstancias urbanísticas que concurran en las fincas del término municipal de cada Ayuntamiento. Entiendo que no hace falta mayores profundidades, aunque si quepa decir que las CÉDULAS DE CALIFICACIÓN en las viviendas de protección oficial, hace las veces de la licencia administrativa.

-Al lado de las licencias expresas, parte de la doctrina admite las «tácitas» al amparo del artículo 9 del Reglamento de Servicios de Corporaciones Locales (como excepción a lo que dispone la LPA de 17 Julio 1958 y 2 Diciembre de 1963, art. 95), siempre que se acredite la solicitud de licencia y la denuncia de la mora. Pero yo opino todo lo contrario. pues no hay que olvidar que ese Reglamento de Servicios está derogado. y el que la nueva Ley -como luego veremos- parte del principio de no admisión del silencio positivo más que en un caso especial (artículo 15,3 y Disp. Adicional 4) (17)

Se habla tambien de «licencia condicionada» y para ello se trae a colación la Disposición Adicioal lOa, 1 a, 4 a que considera como asiento prac- ticable la nota marginal, para las «condiciones especiales de concesión de licencias», que, a mi entender, es otr o tema. (18)

-Quizá si sea más importante distinguir entre licencias ilegales y caducadas, pues para que la inscripción se realice se hace necesario que la licencia no esté «CADUCADA» (por haber transcurrido el tiempo para el que se otorgó), aunque sea «ILEGAL». La «ilegalidad» escapa a la calificación registra! por la presunción de validez y ejecutoriedad que tienen los actos administrativos (cosa que, a mi juicio, no debería suceder pues con ello no hace más que crearse una inseguridad j u rídica). Por eso el artículo 27 de la Ley afronta el caso y conecta el problema con el Registro de la Propiedad, distinguiendo.

- Si se declara ilegal la licencia (administrativa judicialmente) no se incorpora la edificación al patrimonio y la resolución q u e lo declare debe «Comun icarse» al Registro de la Propiedad para su debida constancia (conforme al número 8 de la Disposición Adicional 10a, primera, será por medio de u n a inscripción). -Si el propietario no hubiere adquirido una de las facultades de aprovechamiento urbanístico (atribución de los usos e intensidades susceptiblés de adquisición privada) cu ando solicitó la licencia que luego se anula, se procederá a la expropiación del terreno o su venta forzosa.

Pero si adquirió dicho derecho, debe solicitar «NUEVA LICENCIA» en el plazo que establece la legislación urbanística, que no podrá exceder de un afio (salvo que la legislación especial señale otro) que se computará desde el requerimiento que a tal efecto se formula al interesado.

Al legislador le sigue p lanteando problemas la edificación y, por eso, en el artículo 28, sin perjuicio de plantearse un caso que la realidad p u ede brindar, de entrada y respecto a la institución registra!. J u ega con dos conceptos: licencia conforme con la ordenación urbanística, pero que exceda al aprovechamiento urbanístico.

En tamos en el mundo del tecnicismo: 50 la ordenación se realiza a través del Plan del mismo nombre y que da derecho a urbanizar, pero que el aprovechamiento (usos e intensidades susceptibles de adquisición privada) puede restringir o ampliar en usos o intensidades. Pues bien: distingue la aplicación «general» de la Ley y los municipios en que no se aplica, pero si deben regir las disposiciones específicas sobre adquisición gradual de facultades, se entendió que sería aplicable el artículo 25,2 con su licencia y certificación.

-Sna edificación, conforme a licencia y ordenación, excede de la del aprovechamiento y no hubiere transcurrido el plazo (es plazo de caducidad y no de prescripción) para el res-

3.- Intervención de técnico competente. Las posibles cuestiones que susci- tablecimiento de la legalidad, el titular o sus causahabientes deberán abonar a la Administración el valor del exceso.

-La repercusión hipotecaria de ello está en la línea tradicional del principio de fe pública registra! y, por lo tanto, el tercero protegido por el articulo 34 L. H . no estará obligado al pago, pero la Admon. tiene acción contra el propietario inicial o las personas que le hayan «sucedido». Acepto la termin o logía empleada, pues todo ello se complicaría si se habla de causahabientes {19).

-El p lanteamiento a través de conferencias, coloquios y trabajos sobre el tema de si es viable que una person a solicite una licencia y que sea otra persona distinta la que declare la obra nueva, es un problema que está solucionado por los artículos 12 y 13,1 del Reglamen to d e Gestión U r ban ística, que me imagin o dejará vigente el texto refundido de la presente Ley. -Quedan - y quizá con ello no se agote la m ateria- dos temas en torno a la licen cia: su aplicación o no a «suelo no urbanizable» y la aplicación del artículo 25,2 a «todos» o a ciertos municipios. En esto me tengo que guiar un poco de ciertas conclu sio nes expresamente acordadas (19). Contra la opinión de J . Luis LASSO que defendió la inaplicabilidad del artículo 25,2 al suelo no ur.banizable (cosa que a todas luces parece defen dible), el acuerdo consideró aplicable dicho artículo a esta clase de suelo, aún y a pesar de que la Ley regul a e~ dos Capítulos diferentes (el II del ~ í.:ulo 1 y el 111 del mismo Título) esto s temas. Invocando la D isposición Adicional Primera, punto tres, en la que se ta la redacción del artículo 25,2 de la Ley en torno a esta figura que va a certificar, podrían marginarse en el sentido de que el Apartado 6 de la Disposición Adicional lOa se remite al posible Reglamento Hipotecario. No obstante podríamos apu ntar estos problemas:

-Tanto la Ley Hipotecaria, como ~1 Reglamento Hipotecario, en las de- claraciones d e obra nueva (art. 208 L.H. y 308 R.H.) hablan de Arquitecto director de la obra o Arquitecto m unicipal, pero la antigua Ley del Suelo y la actual hablan d e técnico competente, lo cu al al ser idéntico supone la aplicación del artículo 178 L.S. anterior que, comentad a por G. PÉREZ (20), d aba la exclu siva a los Arquitectos y en las instalaciones industriales a los Ingenieros industriales o los de Caminos. Igualmente plantea el problema de la exigencia d el visado del Colegio Profesional cuando así se establezca «expresamente» en los Estatutos de cada Colegio (Ley Colegios Profesionales de 13 de Febrero 1974). A estos efectos estudia tambien la diferencia entre «proyecto básico» y «proyecto d e ejecución» y según su opinión será preciso el de ej ecución, ya que el «básico» no legitimará la iniciación de la obra. Es dificil pronunciarse en esta materia en la q ue juega la «competencia», cosa distinta de la « legitimación», pero la problemática d ebe solucionarla el texto comp lementario q u e se dicte y en tan to ir solucionando -caso a caso- los diferentes supuesto s que se planteen: intervención de Aparej adores, no existencia en el municipio de Arquitecto municipal, etc.

-Si por técnico competente hemos de entender a todo aquel que interviene en la dirección de la obra, sin necesidad de que pertenezca a una p ro fe' · • especializada, el problema del Visado del Colegio se margina y queda pendiente el de si va a exigirse o no la legitimación de firmas: Maestro de obras, técnico competente que no haya intervenido en la obra, etc.

4.- Otros problemas. apuntar los siguientes:

P odríamos

-Según el a r tículo 25,2 se le impone al propietario en el plazo de ~res meses a partir de la terminación de la obra, la justificación de este hecho por medio de un acta notarial que debe incorporar la finalización de la obra. La redacció n del artículo no es muy correcta ya que en primer término habla de «propietario» de la obra nueva, c uando conform e con el artículo 11 ,4 sólo si se acredita que está terminada entra e n su patrimonio. Surgen así los problemas de si el propietario no hace constar este extremo en ~ plazo de TRES MESES pierde o no ese derecho a justificar la obra nueva terminada y de si presentando en el Registro una declaración de obra nueva no se acompafta del acta notarial. Seria un defecto subsanable y podría pensarse que lo que está inscrito es la «obra comenzada» a efectos de tercero. A los efectos de calificación, al Registrador le basta que el acta y la certificación entre en el plazo de los tres meses, aunque la realidad sea otra diferente.

- La terminología que el artículo emplea considerando que en unos casos la certificación debe ser CONFORME y en otros que se AJUSTA entendemos que carece de transcendencia, pues viene a decir lo mismo.

6.- Limitaciones legales en orden a la disposición y a la privación del derecho. Aparte del instrumento de la expropiación forzosa, las demoliciones, la venta forzosa, la ocupación y otras medidas que penalizan ciertos incumplimientos, vamos solamente a referirnos a las relaciones que estas figuras tienen con la legislación hipotecaria, el tema de los tanteos y retractos legales, al derecho de retorno y a l de reversión.

-A los efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento se concede a los Ayunta- mientas (arts. 90 a 95) derechos de tanteo y retracto en las enajenaciones onerosas. Igualmente los arts. 96 y 97 otorgan estos derechos para garantizar el cumplimiento de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial. Son sus requisitos:

1.- Que los Ayuntamientos señalen o «delimiten áreas» donde ha de aplicarse el sistema de tanteos y retractos con notificaciones pertinentes. La Ley -en su tecnicismo- habla de «areas de rehabilitación integrada» de dificil entendimiento para el profano, pero que abarca a las fincas edificadas. 2.- Que la tansmisión sea «onerosa». Supongo que volverá a plantearse el tema de los negocios de «aportación o comunicación de bienes», muy en boga en la actualidad . 3.- Cumplir con las exigencias de las notificaciones y ajustarse a los plazos que se establecen. No está muy claro el computado de esos plazos y, sobre todo, el concepto de «caducidad» de la notificación d e que habla el artículo 94. Lo que si parece claro es que la fecha de inscripción no puede ser tenida en cuenta, ya que la misma se imposibilita si no se justifica la notificación exigida (art. 95). Desde el punto de vista hipotecario tiene singular importancia toda esta regulación por tres exigencias: a) Los Ayuntamientos deberán remitir a los Registros de la Propiedad copia certificada de las calles o sectores comprendidos en las áreas y de los propietarios afectados, lo cual destruye la tesis de ROCA SASTRE de q u e los derechos de tanteo y de retracto no necesitaban ser inscritos por gozar de una publicidad superior a la registra!. b) El número tres del artículo 93 deroga en este punto (?) el Código C ivil, pues considera que estos de rechos de tanteo y retracto son preferentes al de comuneros. e) E n todo caso la justificación de la notificación no pasa de ser un d efecto subsanable que admite la anocación preventiva. -A los efectos de obtención de terrenos dotacionales se establecen los sistemas de expropiación forzosa y ocupacion, según los diferentes supuestos que se contemplan en los artículos 57 y sig uientes. A nuestros efectos sólo cabe destacar la conexión que esta forma de obtención de «terrenos dotacionales» debe tener con el Registro de la Propiedad y ello viene regula do en el a rt ículo 59, que se, desarrolla de esta forma:

-Se publicará por la Administración respectiva a la relación de los terrenos y propiedades afectados, aprovechamientos urbanísticos y unidad o unidades de ejecución, notificando a los interesados la ocupación prevista. -El organo actuante expide certificación a cada uno de los propietarios ocupados con los datos a que se refiere dicho artículo.

-Copia de dicha certificación debe enviarse al Registro, acompañada de correspondie nte «plano» para inscribir la superficie total a favor de la Administración e n los términos que reglamentariamente se establezcan. -En forma simultanea -y esto no está nada claro en la Ley, pero lo estará en el Reglamento- se debe abrir folio registra! (es decir como si se tratase de finca nueva) independiente al aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca ocupada y a ella se traslada el historial de la finca con a nterioridad a la ocupación. GONZÁLEZ PÉREZ (21) para conciliar la Disposición Adicional to•, primero, 5, el ar tículo citado y el 54 del Reglamento de Gestión urbanística, dice que cabdan dos asientos: la nota marginal de la transferencia a l margen de la última inscripción de dominio de la finca ocupada y la apertura de un folio independiente al aprovecha m iento urbanístico de la finca ocupada.

A mi entender puede haber tres clases de asientos a prácticar: la inscripción total de la superficie a ocupar por la Administración (que puede comprender una o muchas fincas), la nota marginal de la ocupación en cada finca (que implicaría a su vez la segregación de la misma para formar finca nueva) y la del aprovechamiento que contiene todo el historial de la 51 finca que se cierra.

-Las relaciones del sistema de expropiación forzosa no parecen tener grandes variantes en lo que se refiere con su conexión registra! del expediente, pero si es importante destacar, a los efectos de la figura de la reversión, los distintos casos a tener en cuenta que suponen una excepción a la misma, ya que la alteración del destino no genera reversión: a) Si se altera su destino concreto y se sustituye por otro dotacional público. b) Si durante ocho afios fue implantado el uso dotacional y e) En las expropiaciones por incumplimiento de deberes urbanísticos salvo que hayan transcurrido cinco afios sin edificación o diez sin que la hubiera sido la urbanización (art. 75). -Merece la pena destacar cómo en los procedimientos de desalojo de viviendas que supongan residencia habitual, se hace renacer el DERECHO DE RETORNO que, solamente puede ser aplicable a los arrendamientos existentes el 30 de Abril de 1985, fecha en que se suprime la prorroga forzosa. La Disposición Adicional quinta en su apartado 3 ° da vigor a este derecho de retorno, planteando la duda de si se está refiriendo a todos los arrendamientos o sólo a los anteriores o a los que subsisten después de la posible reforma del Decreto de BOYER. d.- Actos inscribibles, diferentes clases de asientos y documentación habil. En la Disposición Décima se sefialan los diferentes actos que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad y se precisa igualmente la clase de asiento que debe practicarse, y la documentación hábil a este respecto, por lo que nosotros nos vamos a permitir agrupar la materia y señalar las clases de asientos para los respectivos actos:

1.- Son ObJeto de «Inscripción» los actos y acuerdos siguientes: a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución. b) Las cesiones obligatorias de terrenos o como consecuencia del aprovechamiento urbanístico. e) Las sentencias firmes. d) Cualquier acto que en desarrollo del planeamiento urbanístico o de sus instrumentos de ejecución modifique el 52 dominio o cualquier derecho real o su descripción.

2.- Son objeto de «anotación» preventiva (asiento caducable a los cuatro años, pudiendo prorrogarse, aunque no se dicen plazos): a) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de procedimiento de apremio. b) La interposición del recurso contencioso administrativo sobre anulación de instrumentos de planearniento, ejecución o licencia. (En este último caso parece que la anotación debe decretarla la autoridad judicial a la que se le pida, mientras que la prórroga parece que puede pedirla el órgano urbanístico actuante, criterio que debe salvar la reforma del Reglamento). 3 .- Son objeto de «nota marginal» (con efectos circunscritos de dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las originó con vigencia indefinida: a) Las condiciones especiales de la licencia. b) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

Tambié n cabe NOTA MARGINAL en la iniciación del expediente de reparcelación o la de afección de terrenos a las obligaciones del sistema de compensación. Tienen una duración de CUATRO AÑOS, pudiendo prorrogarse por otros TRES.

Complementariamente se dictan normas para la inscripción de los títulos de reparcelación o compensación mediante el procedimiento de cancelación de asientos o agrupación previa y posterior división, así como otras normas d e mecánica registra! según que el titular registra! sea o no el mismo de la finca resultante. El título para la práctica de todas las operaciones registrales (modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones, inmatriculación de fincas o excesos de cabida, reanudación de tracto, cancelación de derechos incompatibles) sería el mismo que permite la inscripción de la reparcelación o compensación: certificación administrativa expedida por el Secretario del órgano urbanfstico actuante, en la que se harán constar en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias de las.personas, derecho y fmcas. Todo ello, salvo que la legislación establezca otra cosa (como sucede en el caso del derecho de superficie - art. 172,2 L.S. que exige escritura pública o el número

1 de la Disp. Adicional D écima, primero, que exige «resolución judicial)-. CREACIÓN DE REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y SU RELACIÓN CON EL DE LA PROPIEDAD. La verdad es que resulta sumamente difícil descubrir en una frase del preámbulo de la Ley si la misma se está refiriendo a la creación o potenciación de ciertos Registros. La frase dice: «el de dar cobertura a una serie de instrumentos jurídicos cuya utilización por las Administraciones urbanística pueden facilitar su gestión y, en particular, potenciar su intervención en la regulación del mercado del suelo».

Creo que aparte de las medidas penitenciales apiicables al propietario insumiso, pueden encerrarse en esa medida los derechos de tanteo y retracto, la expropiación forzosa, la ocupación, la venta forzosa, etc. así como la institución del Registro de la Propiedad y la creación y potenciación de dos Registros de carácter administrativo.

Hasta incluso autores que negaron la distinción entre Registros jurídicos y administrativos, como G. PÉREZ

(21) admiten hoy dia que tanto el Reg istro de «Transferencia de aprovechamientos (que ahora se crea) como el de «Solares y terrenos sin urbanizar» (que ahora trata de revitalizarse) son registros «administrativos» o, lo que es lo mismo, no producen más que una publicidad «noticia», pero no una publicidad «efecto» que es la seguridad jurídica que ofrece el Registro de la Propiedad a quien adquiere confiando e n los datos que el mismo refleja. (23) a.- Registro de Transferencias y aprovechamientos. No se trata de un

Registro «CENTRAL», sino «municipal, ya que, conforme el artículo 55, los Ayuntamientos crearán este Registro en el que se inscribirán -al menos- los siguientes actos:

-Acuerdos de cesión o distribución d e aprovechamientos, mediante documento público.

-Acuerdos de compra, ven ta o cesión d e aprovechamientos urba nísticos -Transferencias coactivas de aprovechamientos. La conexión que guarda este Registro con el de la Propiedad es la de convertirse en requisito previo para poder practicar la inscripción en este último. Lo cual lleva a una conclusión importante: si el Registro de Transferencias produjese el efecto jurídico deseado, no hubiera sido preciso la inscripción en el de la P ropiedad (art. 56). No obstante, no d ebe olvidarse que la inscripció n en el Registro de Transferencias puede producir un efecto j urídico de adscripción automática del terreno destinado a dotación del dominio público munícipal y su afección al uso previsto en el planeamiento (art. 57,2 a) b. - Registro de solares y terrenos sin urbanizar. De la escasa regulación de este Registro se deduce tiene otra proyección d e la hasta ahora existente. Por lo pronto debe llevarse en todos los municipios en los que se aplique «íntegramente» la Ley. Su finalidad es hacer constar en el mismo los solares y terrenos sin urbanizar por haberse incumplido los deberes urbanísticos y la Administración no opte por la expropiación forzosa.

La inscripción d e esos terrenos provoca la venta forzosa m ediante el procedimiento de comcurso, lo cual distancia a este Re~istro del existente según dice G. PEREZ ya que en el a nterior se podían excluir los terrenos del régimen de enajenación forzosa y a hora no (art. 160 L. S. y 63 a 65 y Disposición Adicional segundo 1 y 2 de la nueva Ley)No guarda correlación con el Registro de la Propiedad, según el texto de la Ley, pero es de esperar que se regule un medio de conexión para evitar situaciones incompatibles.

C . LEGISLACIÓN VIGENTE Y LA DE ROGADA .

En las disposiciones finales y en la d erogatoria se intenta solucionar un tema de vigencia y aplicación de normas que, llevando buena intención y hasta te,p.er basamento jurídico, provocan una situación de expectativa, d e incertidumbre y de falta de seguridad jurídica. No lo digo por esa clasificación que se hace de legislación básica, plena y supletoria, sino en base d e la derogación tácita de preceptos incompatibles que lo pueden ser en la letra y hasta en el espíritu, o solamente en el espíritu y no en la letra ... Ello obliga a tener que estar manejando hasta tanto surja el texto refundido un conjunto normativo - uno en cada mano- para descubrir la incompatibilidad y corrie ndo el r iesgo de que el legislador se arrepien ta y trate de remediar un mal inminente que se produzca por la aplicación de la ley, dejando como estaba cierta situación. Si a ello se añade que, aparte de esas dos legislaciones, ha de tenerse en cuenta la especial d e cada Comunidad Autónoma, las dificultades suben de punto para la debida aplicación de preceptos.

Del logro de la finalidad que esta Ley persigue el tiem po puede ser el gran testigo y poco vale que ahora se hagan buenos o malos augurios. Lo que si puede decirse es que los m edios discurridos para el logro de la finalidad no guardan el equilibrio suficiente, ya que en la «Santa Barbara» se ha almacenado mucha pólvora con el gran riesgo de que explote. ' NOTAS BffiLIOGRÁFICAS

(1) NÚNEZ LAGOS (R.) «Realidad y Registro» (R.G.L. y 1. 1945) (2) E n el D iario ABC (28-9-90) escribe un ponderado artículo ALONSOLASHERAS (A.) donde apunta la. incon stituciona lidad de ciertos preceptos. E l Diario «EL PAIS» (12 de Abril de J 990) recoge anticipadamente una serie de opinio nes de signo político que inclinan balanzas a favor de la misma o desequilibran las mismas en contra de ellas, según las aíuiaciones. E logian el texto ROC A CLADERA (J.) y

GARCfA ARRECIANO (J.) bajo los títulos « Historia de un fracaso>> y « Maniobras especulativas>>, mientras que lo atacan GARCÍA ARIÑO («Inseguridad jurídica o una ley para el otro mundm>) y MARTÍNEZ CAMPILLO (R.) («Un proyecto que nace muerto»), así como otros de JERON IMO ANDREU (« Un esfuerzo desvirtuado») y LEAL MALDONADO J) («Fin de la pasividad»). Obra completa de comentarios ajustados a su texto solo conozco en este momento la de GONZÁLEZ PÉREZ (J .) «Comentarios a la Ley de reforma del régimen urbanistico y valoraciones del suelo», Cívitas, Madrid, 1990. En el mes de Noviembre se organizó un SEMINARIO por «ASERLOCAL» sobre la reforma, valoraciones, intervención p ú blica y Registro de la Propiedad a cargo de MENENDEZ REXACH, BASSOLS COMA (M.), MERELO ABELA (M.), GARCÍA BELLIDO (1 .), ARMENGOT DE PEDRO {A.). HIPOLITO LANCHA (F.), MUÑOZ D E DIOS (G.) y LASSO MARTÍNEZ (J .L.) . Anticipándose a este seminario se celebró en Madrid otro organizado por el INSTITUTO DE ESTUDIOS SUPERIORES. FUNDAC IÓN UNIVERSITARIA «SAN PABLO-CEU» en el mes de Octubre sobre el tema genér ico «Nueva Ley de reforma del régimen urbanístico y Valoraciones del Suelo» en el que intervinieron los siguientes profesores: GARRIDO FALLA (F.), BASSOLS COMA (M.), GÓMEZ FERRER (R.), BERGASA PARDOMO (0.), FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ (T-R.), PAREJO ALONSO (L.), P ÉREZ JIMÉNEZ (P.), SUAY RINCON (J.), PARADA V ÁZQUEZ (R.), CORRELA MONEDERO (M.), C HICO Y ORTIZ (J.Ma), GARCÍA BELLIDO (J.), JIMÉNEZ BLANCO (A), M ENÉNDEZ REIXACH (A.) y QUIROSA DE ABARCA (J. M a). E l Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos d e Málaga organizó u n C urso sobre la reforma del régimen urbanístico y Valoración del Suelo en el que se impartieron cuatro Conferencias a cargo de CHICHO Y ORTIZ (J.Ma), BASSOLS COMA (M.), MORILLO (J .A.) y OTERO CEREZO

(J .A.) un conjunto de MESAS RE-

DONDAS en las que intervinieron diversos especialistas de los temas, aparte de Registradores y Notarios, siendo moderador el Notario de Málaga UTRERA RA VASSA (C.).

Cabe citar tambien el Seminario organizado por la Universidad Politécnica de Madrid y la Escuela Superior de Arquitectura sobre la reforma del régimen urbanístico y su incidencia en el Crédito Hipotecario, interviniendo NARBONA RUIZ (C.) GONZÁLEZ SÁNCHEZ (S.), SERRET MORENO-SIL (A.), MARTIFERRER (M.), GALLEGO ANABITARGE (A.) siendo moderado GARDENAS Y CHA V ARRI (J.). Tambien en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid se celebró otro curso a cargo de los citados profesores que intervinieron en el Curso del CEU. E n Bilbao, organizado por la Delegación de Registradores se celebró u na Mesa de Comunicaciones en la que disertó LASSO MARTÍNEZ (J .L.) sobre el tema del Registro de la Propiedad y la nueva Ley del Suelo, del cual ya habla en Madrid anteriormente, por haber formado parte de la Comisión redactora de texto legal. La Revista «LUNES 4,30 hace una recopilación de todo lo dicho firmada por CARBONELL SERRANO (V.) y GÓMEZ FABRA (J .L.) y el Avance Infor mativo d el C. N. de Regist radores, e n su número 10 - inserta otra recopilación que forman RAMOS BLANES (A.) y ACEDO-RICOI (F.).

(3) No me canso de citar el discurso de mi paisano MIGUEL DELIBES en su recepción de la Real Academia de la Lengua, donde, aparte de sacar a colación su condición de cazador y comparar todo avance con la escopeta que mata, pero da el culatazo, cuenta casos impresionantes como el de la isla a la que le echan tantos insecticidas para matar la plaga de mosquitos, que se llena de ratones y para restablecer el equilibrio ecológico tiene que lan zar en paracaídas a miles de gatos. El invento de la píldora que produce cancer. La campaña del aborto sustitu ida ahora por la de Jos anticonceptivos ... 54

(4) No creo que sea preciso utilizar en estos momentos esa clasificación de disposiciones legales de que habla GARCÍA DE ENTERRÍA (E.)

(«Curso de Derecho Administrativo», CIVITAS, 1979, pág. 134 T.l) que dist ingue en tre leyes orgánicas, leyes ordinarias de pleno, Comisión y refrendad as, Decretos Leyes, Decretos Legislativos, Reglamentos ... etc. (5) ALONSO-LASHERAS (A.) «Ley del Suelo» (Diario ABC, 28-9-90). La ley del suelo no fren ará la especulación inmobiliaria. Es d udoso q ue estas disposiciones faciliten suelo y viviendas a precios asequibles. La fórmula d e valoración del suelo es una de las cuestiones m ás polémicas del texto legal. La delimitación constitucional de competencias con autonomías impide una ley de éarácter verdad er amente general. Se centra unicamente en sancionar el incumplimiento de los deberes urbanísticos ... (6) Si verdaderamente se respeta o debe respetarse el principio constitucion al de la «jerarquía normativa», en cuya virtud solamente una ley puede ser derogada por otra de igual rango, que nos lleva a la aplicación integra del prin cipio de legalidad (todos admitidos en el artícul o 9,3 de la Conses inaceptable est itución) ta «derogación» por corrección de errores. Creo que ya el Tribunal Supremo de Justicia se ha manifestado en otra ocasión sobre u n punto análogo procedente del Ministerio de Obras P úblicas y Urbanismo (tambien es coincid encia) en Sentencia de 30 de Mayo de 1990 , que recojo de un comentario d e ABC (2-10-90) firmado por TRIAS SAGNIER (J.).

P or supuesto que la justificación de la rectificación se debe al no haberse admitido por el Congreso la enmienda aprobada por el Senado y su remisión indebida al BOE nada sirve jurídicamente. No puedo dar a la luz un comen tario sutil -como todos los suyos- de un ilustre compañero Notario y R egistrador que se hace eco y cruces de este sistema derogatorio de disposiciones.

(7) GONZÁLEZ PÉREZ (J.) «Comentarios a la Ley de reforma del rég imen urbanístico y valoración del suelo». Civitas, 1990, pag. 68) (8) Cito entre otros a MARTÍN MATEO (R.) «La penetración pública en la propiedad urban-a» (R.C.D.I. Nov.Diciembre 1972), MARTÍN BLANCO (J.) «El tráfico de bienes inmuebles en la Ley del Suelo», (Edt. Montecorvo, 1964) NUÑEZ RUIZ (M.) «Derecho urbanístico espafiol» (Edit. Montecorvo, 1967).

(9)CHICO Y O RTIZ (J .Ma). Sirva por todos mis trabajos el denominado «El urbanism o y el Registro de la Propied ad» (R.O . Notarial, Enero Marzo 1978, pág. 252).

(10) PIEPER (J .) « J usticia y fortaleza». Editorial RIALP, 1968. (11) GARCÍA DE ENTERRÍA (E.) «La Ley del suelo y el futuro del urbanismo» (a.D.C., 1958) (12) Hay que añadir algún argumento más y quiero extraerlo de una obra que supone un estudio serio sobre el concepto de propiedad en la Constitución española. Su autor es LÓPEZ y LÓPEZ (A.M.) («La disciplina constitucional de la propiedad privada», Tecnos, 1988). En principio no hay más remedio que poner en contacto el artículo 33,1 de la Constitución con el artículo 53,1 de la misma donde se exige una ley para regular el ejercicio de los d erech os y libertades reconocidos por la m isma, pero que «en todo caso deberá respetar su contenido esencial» y, según el texto de la Ley y la m isma Exposición de Motivos (hoy preámbulo) y sus antecedentes legislativos, nos ofrecen una propiedad «vacia de contenido», sin «contenido esencial». Si partimos de la base de que existen dos clases de propiedad (aunque yo creo que hay más) rústica y urbana, es evidente que una y otra tiene «un contenido esencial», pues bien, el artículo 1 de la Ley del Suelo habla de un «contenido urbanístico» que se integra por la «adquisición sucesiva». Es decir, se parte de que el propietario no tiene ninguna facul tad urbanística (ver en este sentido el artículo 1) las cuales son «susceptibles de adq uisición» que la «función social» condicionará en su ejercicio.

El autor en su estudio cita dos Sentencias del Tribunal Constitucional que afronten el tema del «contenido esencial». Una es de 3711987, 26 de· Marzo y otra 111/1983, de 2 de Diciembre, en las que se recoge la doctrina alemana al decir que en el artículo 33 «se contiene una doblegarantía de tal derecho, ya que se reconoce desde el punto de vista «institucional» y desde la vertiente «individual», esto es, como un derecho subjetivo». Y donde reside la «función social» es en el «ejercicio del derecho», no en · su contenido. La función social «comprime» el poder que de manera normal tiene el duefio sobre la cosa. La intervención delimitadora del legislador sobre el haz de facultades que configuran el derecho no puede deformar su nucleo básico de manera tal que no resulte reconocible o anule o dificulte, so pretexto de tutelar intereses sociales, más allá de lo razonable, su ejercicio en pro de la utilidad individual. (13) GARCÍA DE ENTERRÍA (E.). Obra citada («La Ley del suelO'... ») y «Actuaciones públicas y actuaciones privadas en el derecho urbanístico» (Conf. en el C.N. Registradores de la Propiedad, 1973)

(14) Resolución de 17 de Junio 1966 que recordaba la necesidad de exigir licencia, siempre que se conociese previamente las determinaciones del Plan general.

(15) Me remito a lo que ya se dice en la nota 6 8 y, en consecuencia, la disposición octava debe ser considerada como vigente.

(16) Este problema está en íntima relación con las facultades calificadoras, difícilmente competentes cuando la certificación considere conforme la Licencia y la obra realizad~. E,qste la picaresca en la que en la declaración de obra nueva no encajen los pisos o apartamentos que luego aparecen en la declaración o constitucion de propiedad horizontal, pero entiendo que puede superarse el tema mediante un cálculo de los metros edificad.os y asignados a cada piso o local. Por supuesto que la venta de pisos en construcción -mientras no se arbitre otro sistema- corre el gran riesgo de la caducidad o anulación de la licencia con expropiación o venta forzosa y valor del 500Jo de su aprovechamiento (arts.

23 y 24 de la Ley).

(17) La teoría del silencio administrativo -cosa que he calificado como «grosería administrativa- que tiene signo denegatorio, va teniendo excesiones «positivas» en las que la no contestación (¿Cómo es posible que en un diálogo, aunque sea escrito; aquel a quien se pregunte se niega a contestar?. La mentalidad ibérica ha utilizado un argumento: a quien pregunta se queda de guardia ... se estima como concesión del derecho que se reclama. La teoría negativa estaba establecida en el art. 95 de la Ley de Procedimiento Administrativo de ·17 de Julio de 1958 y 2 de Diciembre de

1963, pero admitía ciertas excepciones que estudia con detenimiento E. PÉREZ en la obra citada tantas veces. Tanto este autor, como las conclusiones registrales sobre el texto de la Ley, dan por vigente el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y su artículo 9 (17 Junio 1955). Es bien cierto que el R.D. 1372/ 1986 del 13 de J.unio aprueba un nuevo Reglamento para las Corporaciones o Haciendas Locales, pero solamente deroga el de 27 de Mayo de 1955. Lo mismo sucede con el texto refundido del R. D. Legislativo 781/1986, de 18 de Abril.

Conviene tener en cuenta que la Disposicón Adicional 4 a es categórica y solo admite el caso peculiar del artículo 15,3 de la propia Ley. Otros problemas que generan inseguridades jurídicas.

(18) Creo que la cita legislativa de la Disposición Adicional no admite la categoría de «licencia condicional», aunque GONZÁLEZ PÉREZ considera que sólo serían inscribibles aquellas condiciones que tengan transcendencia real. No obstante, si tenemos en cuenta que el incumplimiento de las condicones puede determinar la extinción de la licencia, según el artículo 16 del Reglamento de Servicios de 17

Junio 1955 y sentencia de 2 de Febrero de 1990, prácticamente tienen transcencencia real todas las condiciones de la licencia, que legitimará la obra nueva (art. 25). (19) La verdad, es que no merece la pena traer aquí, de nuevo, la temática que suscita la terminología empleada y a la que he dedicado algunos trabajos, diferenciando el concepto de adquirente causahabiente y sucesor o heredero, pues el adquirente y causahabiente puede serlo por cualquier título, el sucesor o heredero, solamente lo es por un título gratuito.

(20) GONZÁLEZ PÉREZ (J.) Comentarios a la Ley del Suelo». Civitas, 1988. (21) GONZÁLEZ PÉREZ (J.) «Comentarios a la Ley de reforma ... », pág. 514 y siguientes.

(22) GONZÁLEZ PÉREZ (J.) Obra citada («Comentarios a la ley de reforma ... ) pág. 308. (23) CHICO ORTIZ (J.Ma) Calificación jurídica, conceptos básicos y formularios registrales, (Marcial PONS, 1987) en la que se recogen las ideas de muchos otros artículos.