Declaraciones de Obra Nueva segun la Ley

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DECLARACIONES DE OBRA NUEVA SEGUNLA LEY 8/90 DE 25 DE JULIO (•) Luis GARCIA GARCIA

Uno de los efectos, inmediatos y más perceptibles de esta Ley. es el resultante de su artículo 25, precepto formalista y sustantivo. de amplia transcendencia, ya que supon e el reflejo documental del proceso sucesivo de incorporación gradual de la edifica~ión al patrimonio de su titular. se aplica a edificaciones, núcleo central de la economía nacional y afecta e implica a mayor número de personas.

Está clara su aplicación general. a todo el territorio nacional y a todos los términos municipales, independientemente de su número de habitantes. La constatación notarial y registra! de la obra nueva supone la fase final de la "adquisición gradual de facultades urbanísticas", conforme a lo dispuesto efi él' número 3 de la Disposición Adicional Primera y a la Disposición Final Primera, por lo que tiene carácter de legislación general y básica. Afecta a todo tipo de edificaciones. Parte la Ley de la distinción entre: "Régimen del suelo no urbanizable''; al que dedica el capítulo II y "Régimen del suelo urbano y urbanizable", en el capítulo III. ambos del Título Primero, que lleva el epígrafe "Régimen Urbanístico de la Propiedad del Suelo".

Según Ley debemos, pues, realizar una división inicial entre: 12: Suelo no urbanizable y 22 Suelo urbano y urbanizable. Se supera la tradicional clasificación entre rústico y urbano. Al primero dedica tres cortos artículos. referentes a su destino, el artículo 5, el 6 a las construcciones e instalaciones autorizables, con remisión a la legislación especial aplicable y garantía, en todo caso, del proceso de desarrollo urbano y el artículo 7 a la posibilidad de delimitar "áreas de especial protección". Nada se dice respecto al otorgamiento de escritura pública e inscripción de las obras nuevas, en suelo no urbanizable. Se regirá, pués, por lo establecido en los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento. Estos preceptos no exigen que se acredite la conce30 sión de licencia municipal, ni certificación de terminación de obra, para que pueda practicarse la inscripción. Tampoco lo pide la Ley del Suelo y ésta es la postura de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 16 de Noviembre de 1981.

Ahora bien. hay que tener en cuenta que la inscripción no convalida los actos nulos, ni el acto nulo es suceptible de convalidación por prescripción.

Para que pueda sr inscrita en el Registro de la Propiedad, deberá constar en escritura pública. conforme a lo dispuesto en el articulo 3 de la Ley Hipotecaria.

En el segundo supuesto, esto es, obras nuevas construidas en suelo urbano y urbanizable, es plenamente aplicable el número 2 del artículo 25 de la Ley. Según él, hay que distinguir, entre: a: obra nueva terminada y b: obra nueva en construcción. A su vez. unas normas generales. para los dos supuestos y otras especiales. para cada uno. Reglas comunes son: Licencia de edificación, certificación técnica y testimonio de lsa mismas en las escrituras correspondientes. Licencia de edificación. No se establecen requisitos de forma para la misma, ni lo hace la legislación anterior del suelo. El articulo 23.1 dice: El acto de otorgamiento de la licencia fijará los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras, de conformidad, en su caso, con la normativa aplicable. Se refiere claramente al acto administrativo de concesión, no al documento formal que la contenga. En mi primer conferencia sobre esta materia, a Secretados de Ayuntamiento, en la Diputación Provincial, insistía, con palabras del Preámbulo de la Ley, en el gran peso y responsabilidad, que sobre los Secretarios de Ayuntamiento, recae en esta Ley, hasta el extremo que de ellos depende su eficaz cumplimiento. Del Secretario depende la redacción de este documento, su contenido, claridad y posibilidad de plena, y única, identificación de la obra nueva descrita. En principio es un documento formal, sin sujección a modelo, que debe contener inequívocamente la facu\tad de edificar. la fecha y firma del Alcalde o Concejal Delegado, aunque p .1ede presentarse la misma licencia o certificación del Secretario del Ayuntamiento expresiva de su existencia y contenido. La licencia ha podido expedirse a I).Ombre de persona distinta de la que haya realizado la declaración de obra nueva, titular del solar y a cuyo patrimonio se integra.

Compete al Notario advertir de las divergencias. aparentes, entre la licencia y la obra nueva descrita, siendo l a calificación. sobre su inscripción o no. competencia del Registrador de la Propiedad. con la posibilidad siempre del correspondiente recurso. Pude alcanzarse la licencia por silencio administrativo.

Hay supuestos en los que basta el transcurso del tiemp9, unas con necesidad de denuncia por mora ante la Comisión Provincial. otras sin ella, para que pasados dos meses. sin que se denieg·ue o conceda, se entienda adquirida la licencia. Para las obras mayores, ordinariamente, es necesaria la denuncia de mora y transcurrido un mes desde ésta, sin que se notifique la denegación, conforme al art. 9.7. del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, se entienda concedida, tácitamente, la licencia. En las Ordenanzas de algunos Ayuntamientos, se ha previsto el régimen del silencio positivo. sin denuncia de mora.

Obviamente en este caso no puede acompañarse el documento de concesión de licencia. Cualquier medio de prueba, con garantía de autenticidad será suficiente, siempre, en cada caso sometido a calificación registra! que determinará el alcance de su legitimidad. Deberá constar la presentación del proyecto y documentación en el Ayuntamiento j l a denuncia de mora, en su caso. Circunstancias éstas que se testimoniarán en la escritura de declaración de obra nueva. Caso de no ser necesaria la denuncia de mora de- blema puede ser grave y la responberá probarse esta circunstancia sabi 1idad de identificación recae por el declarante. sobre el H.egi strador de l a PropieNo hay que olvidar que esta licen- dad. S e parte de una responsabilidad cia tácita, ni su constancia registra]. inicial del técnico. certifica que la no convalida los actos nulos y la obra, en ese momento. es conforme propia Ley en su Disposición Adi- a l proyecto. El proyecto es un expecional cuarta establece: " En ningún diente amplio y . a veces. complejo. caso se entenderán adquiridos por difícil de concretar en una sola y silencio administrativo facultades escueta afirmación. En el corto urbanísticas en contra de lo dis- periodo de aplicación de esta Ley, he puesto en esta Ley o en legislación o tenido oportunidad de ver una copia planeamiento urbanístico aplica- de escritura de declaración de obra nueva. en la que el compareciente bles. manifestaba que construía en A. y la

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CERTIFICACION TECNlCA. Tan- licencia municipal se le concedía to para la obra terminada. como para B. y el técnico ce1·tificaba de la para la obra en construcción, en el obra en C. articulo 25 se habla de ''técnico

Para el supuesto de obra nueva en competente' '. La Ley del 75, Texto

Refundido del 76, habla de ''técnico . construcción. de principio se planteó una lógica y normal reacción en director de la obra". los cuerpos técnicos, al tener que

El problema a solucionar es el certificar ''que la descripción de la concepto de técnico competente. Si obra se ajusta al proyecto para el se refiere a competencia académica que se obtuvo la licencia''. Tiene que o funcional. No hay norma, ni juris- certificar que la obra nueva descrita prudencia que a estos efectos decla- en la escritura se ajusta al proyecto re uno u otro concepto, por lo que para el que se obtuvo la licencia. pueden mantenerse ambas posturas. Tiene que conocer el contenido de la Tampoco se aclara si esta certifica- declaración ante Notario y el del ción ha dfl expedirse por técnico proyecto, además su certificación colegiado. Indiscutiblemente, cole- debe testimoniarse en la escritura. giación y visado, son presupuestos El problema era certificar de lo que de autenticidad, pero no, por ahora, es, en principio, desconocido. La requisito imprescindible. legislación y práctica notarial, tiene

Ambos documentos, licencia y fórmulas que salvan fácilmente este certificación, deben testimoniarse problema. en las correspondientes escrituras.

Puede darse el caso de que la desVolvemos a la primera distinción cripción del título no coincida con la entre obra nueva terminada y obra realidad, aunque sí con el proyecto, nueva en construcción. El contenido en la obra en construcción. Supuesdel certificado es distintos, para una to éste salvable conforme al punto u otra, por eso decíamos que existen penúltimo de este artículo, puesto junto a las normas generales, las que en la nueva certificación del especiales de cada uno de estos técnico, ha de referirse a la obra, no supuestos. a la descripción. También puede

En el caso de obra nueva termi- plantearse a la inversa en la obra nada. ha de certificar que la obra es nueva terminada, que la obra reali..conforme al proyecto aprobado''. zada coincida con el proyecto pero El técnico no necesita saber, ni leer no la' descrita. Quedan señaladas lo que el compareciente ha manifes- estas anomalías y la imposibilidad tado al Notal'io. La escritura públi- de entrar en su estudio, por razones ca.. en este caso, es un documento de espacio, en las que sólo apuntacompuesto de tres partes. no siem- mos sus efectos: penales; posibilipre conexas entre sí: manifestación dad de consolidación por el transdel compareciente. licencia munici- curso de los cuatro años a que se pal y certificación técnica de que la refiere el Real Decreto Ley de 16 de obra realmente construida es con- Octubre de 1981; aplicabilidad a for me al p r oyecto aprobado. El pro- estos supuestos de lo dispuesto en la

Disposición Adicional cuarta, para el silencio administrativo y efectos registrales conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria. Ya digimos la diferencia de contenido de la certificación según se trate de obra nueva terminada o en construcción, además, en este caso. el propietario deberá hacer constar la terminación en el plazo de tres meses a partir de esta fecha, mediante acta notarial a la que se incorporará la certificación de finalización de la obra. Esta certificación. no lo exige la Ley, pero deberá hacer constar que la obra se ha realizado conforme al proyecto aprobado.

Este plazo carece de sentido material, formal y lógico. Es injusto entender que de no hacerse el acta de finalización en el plazo de tres meses no ingresa el edificio construido en el patrimonio del titular, ni que si se otorga después no debe inscribirse. Sólo ha servido para causar alarma en los supuestos de pisos en construcción en los casos de venta o gravamen, dado el carácter constitutivo que la licencia tiene respecto a la patrimonialización y los riesgos de caducidad o anulación, con la eventual expropiación o venta forzosa, valorándose los terrenos al cincuenta por ciento de su aprovechamiento y l as obras por su coste oe ejecución. En este, como en otros puntos, una excesiva literalidad de esta Ley, con un exceso de sentido temporalista, puede producir consecuencias desproporcionadas, contrarias a la legislación civil ordinaria contenida en el Código Civil, tradicional cuasi constitución del Derecho.

Para inscribir la obra nueva en construcción será suficiente la referencia al proyecto básico con el visado colegial. Para la obra nueva terminada es necesario el proyecto de ejecución.

Nos queda por estudiar el supuesto de obras terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley, que dejamos para una futura colaboración. (*) Registrador