Jornadas de estudio de la reforma

JORNADAS DE ESTUDIO DE LA REFORMA DE LA LEY DEL S1JELO Emilio .~STEBAN HANZA l

Organizadas por el Colegio Provincial de Abogados de Almería, la Delegación del Colegio Notarial de Granada y Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantil de Almería, han tenido lugar los días 8 y 9 de Abril unas Jornadas de reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. El número de inscritos y asistentes rebasó la capacidad del local del Colegio de Abogados (sede tradicional de los actos culturales) por lo que se celebraron en el aula de la Caja de Ahorros de Almería.

Presidieron los actos el Decano del Colegio de Abogados y un representante de los Notarios y de los Registradores almerienses, quienes, en sucesivas alternancias, presentaron a los conferenciantes de turno. PRIMERA CONFERENCIA

D. Juan José Pretel Serrano inició las Jornadas con una disertación sobre Principios generales de la nueva Ley y su estructura. Puso de re- lieve la ambición del legislador en torno a la solución o mejora del problema de la especulación del suelo; sin dejar de señalar las muchas dificultades de interpretación a que conducen ciertas lagunas legislativas y algunas contradicciones o incoherencias patentes en determinados preceptos.

Desarrolló el aspecto de las competencias, que se atribuyen al Estado las concernientes al Estatuto de la Propiedad, correspondiendo a las

Comunidades Autónomas el urbanismo propiamente dicho. Aludió a la existencia de una especie de «desapoderación del Estado», y que el texto de 1976 fijaba el aprovechamiento medio, mientras la actual norma se fija en el aprovechamiento tipo. Se refiere despues catalogando las normas, a los prcl:c::plo:s c::stalales que son de aplicación directa y plena, preceptos de las Comunidades Autónomas de aplicación básica, y los preceptos supletorios de las distintas Autonomías.

Y se pregunta el orador ¡quien califica esta categoría de normas?

Desarrolla el ámbito territorial con referencia a la Disposición Adicional 2 3 , sin dejar de señalar la amplitud de arbitrio que concede el legislador a las Comunidades Autónomas, tanto para excluir la aplicación en circunstancias aconsejables, como para poder extenderla a casos y sujetos no previstos en principio, como son los municipios inferiores a 25.000 habitantes.

Afirma el orador, sintetizando ideas, que mientras no se lleve a efec- to la adaptación del Plan no es aplicable el nuevo régimen sino el anterior.

Hace unas referencias al ámbito territorial con necesaria alusión a la Disposición Transitoria 1a . Comenta, finalmente, que han recurrido la presente Ley las Comunidades Autónomas de Cantabria, Navarra, Canarias, Castilla-León y Ast urias. SEGUNDA CONFERENC IA

Corrió a cargo del Notario de Madrid D. Roberto Parejo Gamir. Disertó sobre «Perspectivas notariales con la nueva Ley del Suelo». Fue una conferencia muy densa y concreta de contenido, sin preámbulos y en la que el orador expuso opiniones muy personales en torno a la materia a tratar.

Se refiere, entre otras mucha1.1 materias, a las delimitaciones de las áreas o para cubrir la programación del planeamiento, y·se detiene especialmente en los derechos de tanteo y retracto que competen al Ayuntamiento.

Invoca el artículo 91 de la Ley, en su apartado 3. Y resalta la contundencia de este derecho en el marco de la administración actuante, sobre cualquier otro, con base a la literalidad del precepto número 93, apartado 3°.

Al ser preguntado el conferenciante sobre si esta preferencia abarca incluso al retracto que regula el artículo 25 de la Ley del Deportelo que, según el preguntante, no parecía lo más probable- contestó que la preferencia abarca a los derechos 15 de tanteo y retracto consagrados por normativas anteriores a la Ley 8/90, pero no necesariamente a las posteriores.

Mantuvo también una opmton flexible y liberal en la validez del documento privado en el juego de ciertos expedientes urbanísticos.

Hizo alusiones a la Ley de Parques Naturales.

Posteriormente se refiere a la Transferencia de Aprovechamientos vamente, que se centrarán en la exigencia de la licencia de edificación y certificación técnica. Todo ello al amparo del artículo 25 de la tan citada norma de 25 de Julio.

De nuevo D. Juan José Pretel Serrano, Registrador de la Propiedad y Letrado de la Dirección General de Los Registros y del Notariado, interviene en las J ornadas. Asume la exposición del tema de la «Nota marginal de la situación urbanística de la finca».

Desarrolla los artículos

57, 76 y 88 del texto refundido, deteniéndose en el contenido de la Disposición Adicional 10 3 -3.

CUARTA Y QUINTA

CONFERENCIAS

Los Registradores de la Propiedd D. Antonio Hueso Galloy D. Rafael Arnaiz Eguren, asumieron las dos primeras exposiciones de la última jornada.

El Sr. Hueso desarrolló el tema «La nue.va regulación de la inscrip16

Se extiende en las obligaciones del Notario y Registrador para autorizar escrituras e inscribir, respectiAlude a que la nota marginal representa un reforzamiento de la información administrativa, aunque no es completa. Añade su aplicación para el supuesto de condiciones especiales, por ejemplo, en li cencia de edificación fuera de ordenación.

Orienta su disertación sobre la necesaria coordinación entre el Registro y la actuación urbanística . cisa el acta notarial que incorpore la certificacón del técnico. Aclara que el técnico que expide la certificación no tiene que ser el mismo interviniente en la obra nueva u obra nueva en construcción.

TERCERA CONFERENCIA

Urbanísticos por compraventa y por permuta , apreciado bajo la óptica notarial.

Tras referirse a los expedientes de reparcelación y sistema de compensación, señala, a continuación, las diferentes fases, significadas en la gestión urbanística, planeamiento y la edificación.

Explica cómo la finali zación de la construcción accede al Registro por nota marginal; y cómo se preción de obra nueva». Aunque lamateria había sido aludida en anteriores intervenciones, de forma más o menos marginal o conexa, el conferenciante se adentró en la normativa del acceso registra! -como inscripción de la obra nueva, con explicación profunda y técnica y bajo orientaciones y matices personales muy sugerentes.

El Sr. Arnáiz expuso el tema del «Acceso al Registro de las transferencias de aprovechamientos urbanísticos».

El conferenciante prefirió hacer un buceo en la materia hipotecaria e ir relacionando de manera casuís- tica -pero dentro de unos planteamientos y principios generales muy sistemáticos y acordes con el temasupuestos de aplicación urbanística en consonancia con la Ley de 1990.

La utilidad de su disertación resultó patente por cuanto que se fueron desentrañando por el orador y asistentes profesionales del derecho casos prácticos planteados en su respectiva actividad profesional, en orden a esta moderna modalidad de transferencias de aprovechamientos, propugnándose soluciones satisfactorias que conjugaban la perfecta conexión de la normativa hipotecaria y urbanística.

SEXTA CONFERENCIA

D. José Luis Laso Martínez da fin a las Jornadas desarrollando el tema de la «Anotación preventiva en materia de urbanismo».

Dedica, de principio un saludo y recuerdo entrañable para Almería que conoció en su infancia, cuando su madre desempeñaba la docencia en una escuela de Tíjola, evocando también su entrañable amistad con el gran almerien se Vizcaíno Márquez.

Inicia el tema con unas ideas generales técnicas y profundas de Derecho hipotecario que le permiten más facilmente adentrarse en el campo urbanístico. Habla de las tres clases de anotaciones preventivas, la de embargo, la subsiguiente a interposición de recurso cotencioso administrativo, y la del expediente o proceso administrativo para hacer efectiva la disciplina urbanística o garantía de cumplimiento de sanciones.

Expone que la anotación es una figura cuya finalidad es prevenir la posible aparición de terceros que se amparen en la fe pública registra!. La anotación preventiva de demanda - añade- afecta a actos que no tienen los sacramentos para acceder al Registro, pero que encierran cierta trascendencia que aconsejan un tipo o modalidad de acceso a los libros de ese Registro .

Se crea ex lege y no por las partes; es de ius cogens, y se ciñe a las notas de tipicidad y legalidad. Continúa refiriendose a los efectos de la anotación significados en publicidad y legitimación, y el conocimiento de situación de riesgo sobre titularidades existentes. Habla de una especie de efectos claudicantes entre la anotación y la resolución, para aludir después a la subrogación legal con cita del artículo 88, afirmando que el tercer adquirente no queda indemne frente a los vicios del causante. En definitiva, no se debe patrimonializar los efectos de un delito o infracción aunque sean del anterior transmitente . Y ello aunque el adquirente, sea, aparentemente, tercero de buena fé, pues hay -insiste- que restaurar'el orden púbico perturbado, en urbanismo.

Trae a colación el artículo 69 del Reglamento de Expropiación Forzosa, con la sujeción a los efectos de la reversión .

Cita el orador al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 12-11-90, que exige «la citación del titular registra! del bien correspondiente para que el proceso esté legítimamente constituido», lo que im- plica que, a falta de citación, la sentencia o acto administrativo no es inscribible.

Alude a los artículos 27 y 28 del

Reglamento Hipotecario , contemplando la anulación de la venta. Cuando aborda la anotación judicial en el proceso contencioso, se refiere a la reversión de bienes y rescisión. Entonces cobra vida la anotación, como ocurre en el supuesto de que se haya realizado una unidad de ejecución sin la imprescindible zona verde.

Explica que la acción de impugnación de un Plan no puede ir contra todas las fincas sino contra fincas individualizadas en el Registro. Afirma el Sr. Laso que la proporcionalidad de los bienes que la notación comporta, debe hacer exigible la CAUCION para evitar el ejercicio abusivo de la acción .

Termina aludiendo a la posibilidad de tomarse anotación preventiva en los recursos de apelación. El Decano de los abogados cerró el acto agradeciendo a los conferenciantes su aportación y ofreciendo a todos los asistentes la celebración de

Jornadas o seminarios sobre la normativa de más interés que vaya apareciendo en el futuro . Quedaron así clausuradas estas interesantes jornadas de Derecho urbanístico.